不動産を売る前に準備しておこう！不動産売買の基礎知識

不動産の購入は人生で最も大きな買い物と言われますよね。

売る時もしかり。

大きなお金を動かすことになるので、失敗したくありませんし、不安はつきものです。

ここでは、不動産を売却する際に必要となる最も基本的な知識についてお伝えしようと思います。

不動産を売る前に決める事・準備しておく事

◆仲介か売却か

不動産の売却には、仲介と買取があります。

仲介は不動産会社に買主を探してもらい、売買の契約が成立すると仲介手数料を支払うという売却方法です。
買取は不動産会社自体に買い取ってもらう方法で、手数料はありません。

手数料の面だけ見れば、買取の方が有利なように思えますが、

仲介で売る場合の価格に比べると、買取価格はその6割程度が相場と言われるので、価格面では仲介の方が有利です。
ところが、仲介は買主がいなければ、いつまでも売れないというリスクがあるため、

早く売却したいので買取を選ぶという人もいます。

◆売却の時期

不動産の売却は
お任せする不動産会社を決めて、比較的早く買主が見つかったとしてもそれで終わりではありません。
売買代金の受け取りや諸費用の清算に関する手続き、登記に関わる作業があります。
そもそも、買主が決まるまでにも価格交渉があったり、買主が住宅ローンを組む場合は融資申込みの手続きに時間がかかる場合も。
ですので、売却しようと活動を始めて、契約から引渡しまですべてが完了するまでの期間は数ヵ月というのが一般的です。
このため、家を売却したお金を他の支払いへ充てる計画のある人や、住み替えを同時進行で考えている人などは、どの時期に売り出すかしっかりとしたスケジュールを立てることが重要です。

◆売り出し価格

売る側としてはできるだけ高く売りたいと思うものですが、

売出価格が取引相場よりも高すぎると、なかなか買主が見つからず、売却に時間がかかってしまいます。

売り出し価格を決めるには、周辺の相場を知ることが大事です。

しかし、不動産に全く同じものはありません。

同じ時期に建った同じ間取りの住宅があったとしても立地によって価格は異なりますし、

マンションの同じ棟でも向きや階数などによって価格が異なるのが普通です。

このため、売出価格をいくらにするかを決めるのは大変難しいものなのです。

まずは、信頼できる不動産会社を見つけて、しっかりと査定してもらいましょう。

この時、住宅の価値を下げてしまうような不利な条件（雨漏り・白アリ被害等）もきちんと伝えておかなければなりません。

◆売却の時期

不動産の売却は
お任せする不動産会社を決めて、比較的早く買主が見つかったとしてもそれで終わりではありません。

売買代金の受け取りや諸費用の清算に関する手続き、登記に関わる作業があります。

そもそも、買主が決まるまでにも価格交渉があったり、買主が住宅ローンを組む場合は融資申込みの手続きに時間がかかる場合も。

ですので、売却しようと活動を始めて、契約から引渡しまですべてが完了するまでの期間は数ヵ月というのが一般的です。

このため、家を売却したお金を他の支払いへ充てる計画のある人や、住み替えを同時進行で考えている人などは、どの時期に売り出すかしっかりとしたスケジュールを立てることが重要です。

◆税金などの諸経費

不動産の売却には、仲介手数料・印紙代・測量費用・引っ越し費用などの経費が生じます。

また、売却によって利益が発生した場合には税金（所得税・住民税）もかかってくるので、

これらの費用に関して予め見積もっておくことが大事です。

また、借地権付建物を売却する場合は、原則として土地の所有者の承諾が必要となります。

その時、「譲渡承諾料」や「名義変更料」等の支払いを求められる場合もありますので、事前に土地所有者と打ち合わせをしておくことが必要です。

諸経費ではありませんが、住宅ローンが残っている場合は、その残額についても把握しておくことが大切です。

住宅ローンを借りているため不動産に抵当権などが設定されている場合、買主にその不動産を引き渡すまで（または引渡しと同時）に、借入金を返済して抵当権を抹消しなければなりません。

（抵当権を残したままで家を売ろうとしても、買主は差し押さえられる危険がある物件を買おうとしませんよね。）

どのように抹消するかは、融資を受けている金融機関と事前に打ち合わせしておきましょう。

◆土地の境界線

普段の生活では気にしていなかったものの、

いざ売却という時点で問題となることが多いのが「土地の境界」です。

隣の家との境界は塀の内側？外側？それとも中心？

そもそも、塀の位置がいい加減だったり、

お隣との境界を示す境界標（きょうかいひょう）が行方不明になっていたりという事もあいます。

その土地に隣接するすべての土地（道路も含む）の所有者と境界点についての確認できてはじめて、

取引する土地の形状と面積が確定することになるので、土地の境界はとても大事です。

境界がはっきりとしない場合には、土地家屋調査士などに依頼して「地積測量図」を作っておくと良いでしょう。

特に道路との境界の確定には時間がかかり、費用も多く必要となるので、

そのことも見込んで資金や売却スケジュールの計画を立てる必要があります。

◆売買物件にはどこまで含まれる？

売買契約が成立すると、売主は家の中の物をすべて運び出して、空き家の状態で引き渡しますよね。
でも、建物備え付けのエアコンや照明器具・作り付けの家具は？
庭石や植木は？
これらのすべてを売却対象物に含めるのか、もしくはその一部だけなのか。
売主と買主では認識が異なることがありますし、撤去費用などが別に生じる場合もあるので、
この点も明確にしておくことが必要です。
また、壁に穴が開いている、床に大きなキズが付いているなど、修繕が必要な場合、
現状のままで引き渡すのか、売主が修繕してから引き渡すのかもきちんと決めておかないと、
後々のトラブルの原因になりかねません。

まとめ

以上が不動産を売ろうと思ったときに、まず知っておいて欲しい基礎知識です。

不動産売買には、関係する法律など、普段の生活ではなかなか出会わない難しいことも多いと思いますが、

少しの知識を身に着けるだけでも、スムーズに気持ちよく売買ができると思います。

この他の情報もどんどん発信していきますので、

ぜひ、参考にしてみて下さい。