長期優良住宅認定制度って？～増築・改築における認定基準と優遇～
「優良な住宅を長期に渡って良好な状態で使用する」
このことは、環境への負荷を低減、国民の住宅に対する負担を軽減し、
より豊かで優しい暮らしへの転換を図ることにつながります。
そこで、平成21年6月4日に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が施行されました。
これに基づき始まったのが、「長期優良住宅認定制度」です。
平成28年4月より、長期優良住宅の認定は新築だけでなく既存の住宅の増改築も対象となりました。
今回は増築・改築について解説します。
⇒新築住宅の「長期優良住宅認定制度」についてはこちらをご覧ください。
「長期優良住宅」とは
「長期優良住宅」の大まかな認定基準は次の４つ。
２、居住環境等への配慮を行っていること
３、一定面積以上の住戸面積を有していること
４、維持保全の期間、方法を定めていること
上記の全ての措置を講じ、必要書類を添えて所管行政庁（都道府県、市または区）に認定申請を行えば、「長期優良住宅」としての認定を受けることができます。
認定後にも「維持保全計画」に基づく定期的な点検などが必要です。
増改築により「長期優良住宅」に認定さた住宅はこんな優遇が受けられます
長期優良住宅化リフォーム推進事業
長寿命化のためのリフォームを行い、「長期優良住宅」の認定を取得した場合補助金が受け取れます。
補助の対象となるのは工事費の１/３で、上限は１戸につき２００万円。
（更に省エネ性能を向上させる場合には上限が２５０万円に引き上げられます）
※この制度の申請には長期優良住宅の「認定通知書」の提出が必要です。また、申請は工事着手前に行う必要があります。
詳しくは⇒長期優良住宅化リフォーム推進事業評価室事務局へ
税の特例措置
「長期優良住宅」に認定されると、リフォームに係る税の特例措置が拡充されます。
◆所得税・H33年12月31日までに入居
（ローン型）
長期優良住宅化リフォーム【省エネ+耐久性】を、ローン（５年以上）を利用して行った場合、
２５０万円までを対象にローン残高の２％が５年間、所得税額から控除されます。
※その他の工事（控除率1％）と合わせると限度額は1,000万円となり、5年間で最大62.5万円の控除が受けられます。
（投資型）
長期優良住宅化リフォームを行った場合、標準的なリフォーム費用相当額の10％が、その年の所得税額から控除されます。（控除しきれなかったときには、リフォーム後に暮らし始めた年分繰越せます。）
・【耐震+省エネ+耐久性】 限度額５００万円の10％
・【耐震・省エネのいずれか+耐久性】 限度額２５０万円の10％
※太陽光発電設置の場合は限度額が引き上げられます。
◆固定資産税・H30年3月31日までに入居
長期優良住宅化リフォーム（耐震・省エネのいずれかは必須）を行った場合、
固定資産税が１年間、２/３に減額されます。
詳しくは⇒国土交通省へ
住宅ローン金利の引き下げ
中古住宅を購入して長期優良住宅化リフォームを行う場合（リフォーム一体型）や、
住宅事業者により長期優良住宅化リフォームが行われた中古住宅を購入する場合、
住宅ローン金利の引き下げ等が受けられます。
◆フラット35Ｓ
【金利Ａプラン】においては当初10年間、【金利Ｂプラン】の場合は当初5年間、
「フラット３５」の借入金利より0.25％引き下げます。
※「フラット３５S」は平成31年3月31日までの申込受付分に適用されますが、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付終了となります。
◆フラット35リノベ
【金利Ａプラン】においては当初10年間、【Ｂプラン】の場合は当初5年間、
フラット35の金利より0.5％引き下げます。
※2018年4月1日から2019年3月31日までの申込受付分に適用されますが、予算金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了します。
◆フラット50
最長50年の全期間固定金利「フラット50」が利用できます。
「フラット50」は住宅売却の際に、購入者へローンを引き継ぐことが可能です。
地震保険料の割引
「長期優良住宅」の認定基準には一定の耐震性が求められますが、
住宅の耐震性に応じて地震保険料の割引が受けられます。
◆耐震等級割引き
「住宅の品質確保の推進等に関する法律（品確法）」に基づく耐震等級を有している建物は、
耐震等級１⇒１０％の割引き
耐震等級２⇒３０％の割引き
耐震等級３⇒５０％の割引き
◆免振建築物割引き
品確法に基づく免振建築物は、５０％の割引き
※「耐震等級割引き」と「免振建築物割引き」を重複して受けることはできません。
「長期優良住宅」（増築・改築）の認定基準をもう少し詳しく解説すると
長期優良住宅化リフォームを行い、「長期優良住宅」へ認定されるには次のような基準を満たす必要があります。
◆劣化対策
劣化対策等級３＋構造の種類に応じた基準。
・木造：床下空間に点検に充分な高さを確保、床下・小屋裏に点検口設置など。
・鉄骨造：木造の基準または、鋼材の厚さ区分に応じた防錆措置。
・鉄筋コンクリート造：セメントに対する水の比率を抑えるか、コンクリートのかぶり厚を厚くすること。（中性化深さの測定によることも可能）
◆耐震性
・耐震等級１または、品確法に定める免振建築物。
◆維持管理・更新の容易性
・維持管理対策等級（専用配管）３。
共同住宅の場合は更に、
・維持管理対策等級（共用配管）３。
・更新対策等級（共用排水管）３。
◆可変性（共同住宅・長屋に適用）
躯体天井高さが2,650㎜以上または、
居室天井高さが2,400㎜以上であること。
◆バリアフリー性（共同住宅に適用）
・高齢者等配慮対策等級（共用部分）３。
※一部基準を除く。
※各階を連絡する共用階段のうち、少なくとも１つが両側に手すりを設置した場合、等級３におけるエレベーターに関する基準を適用しない。
◆省エネルギー性
下記のいずれかに該当。
・断熱等性能等級４。
・断熱等性能等級３かつ、１次エネルギー消費量等級４。
◆居住環境
地区計画・景観計画・条例による街並みなどの計画・建築協定・景観協定などの区域内にある場合には、これらの内容と調和を図ること。
◆住戸面積
・戸建て住宅：75㎡以上。
・共同住宅：55㎡以上。
※少なくとも、階段部分を除く１階の床面積が40㎡以上。
※地域の実情に応じて引上げ・引下げあり。
◆維持保全計画
下記について、定期的な点検・補修等に関する計画を策定。
・住宅の構造耐力上主要な部分
・住宅の雨水の侵入を防止する部分
・住宅に設ける給水又は排水のための施設
（点検の間隔は10年以内。維持保全の期間は30年以上。）
「認定手続き」と「工事完了後」
認定手続き
長期優良住宅認定の申請は着工前までに行う必要があります。
（申請手続きは、施工業者が代理で行う事も可能。）
①インスペクター※１へ現況検査の依頼
↓ インスペクションを実施し、「現況調査書」を作成。
②「長期優良住宅建築等計画に係る技術的審査」の依頼
↓ 「登録住宅性能評価機関」へ審査を依頼し、「適合証」の交付。
③適合証の交付
↓ 「適合証」に「認定申請書」「添付図書」※２を添えて申請します。
④所管行政庁への認定申請
↓ 確認申請の受付後、審査を経て「認定通知書」が交付されます。
⑤認定・着工
※１インスペクターは原則として、建築士のうちインスペクションの能力を有するもの。
※２添付図書とは、
１、現況調査書
２、設計内容説明書
３、各種図面・計算書
４、その他必要な書類（所管行政庁が必要と認める図書）
工事完了後
①工事完了
↓ 認定を受けた計画に基づいた工事が完了した旨の報告が必要です。
②維持保全計画に基づく点検
↓ 点検記録を作成・保存します。
③調査・修繕・改良
↓ 必要に応じて、調査・修繕・改良を行い、その記録を作成・保存します。
④維持保全計画の見直し
調査・修繕・改良の結果を踏まえ、必要に応じて「維持保全計画」の見直しを行います。
※地震・台風時には臨時点検を実施。
まとめ
中古住宅の増築・改築であっても、「長期優良住宅」に認定されることで様々な優遇が受けられることが分かっていただけたと思います。
手続きに多少の煩雑さはありますが、これからは、より良い住まいに長く住み続ける時代です。
安心して暮らすため、住宅の資産価値を高めるためにも
「長期優良住宅」の認定を受けましょう。
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