築20年超の木造住宅でも減税を諦めないで！｜耐震基準適合証明書
住宅を購入すると「住宅ローン減税」が受けられることは良く知られていますよね。新築住宅だけでなく、中古住宅にも適用されることも多くの方がご存じでしょう。
でも、築年数が経った古い住宅はこの制度の対象外だと思っていませんか？
実は『耐震基準適合証明書』などで住宅の耐震性能を証明できれば、古い住宅でも「住宅ローン減税」を利用することができるんです。
中古住宅の「住宅ローン減税」
「住宅ローン減税」とは
「住宅ローン減税」とは、10年以上のローンを利用して住宅を購入した場合、年末のローン借り入れ残高の１％が所得税から控除されるというもの。控除の対象となるローン残高の上限は4,000万円（※5,000万円）で、10年間で最大400万円（※500万円）の減税が受けられます。所得税から控除しきれなかった部分は住民税からも一定額の控除が可能です。
（※長期優良住宅または低炭素住宅の場合は上限が引き上げられます。）
中古住宅で「住宅ローン減税」を受けるための要件
中古住宅で「住宅ローン減税」を受けるための主な要件は以下の通りです。
・住宅取得後6カ月以内に住み始めて、年末まで居住している
・床面積が50㎡以上
・同一生計の親族から購入したものではない
・非耐火建築物（木造住宅など）は築２０年以内
・耐火建築物（マンションなど）は築２５年以内
ただし、上記の築後年数要件には緩和策があります。
「既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）の取得」、「既存住宅売買かし保険を付保」
そしてもう一つ『耐震基準適合証明書の取得』です。
『耐震基準適合証明書』等を取得すれば築後年数の要件が緩和され、築20年超の木造住宅や築25年超のマンションでも「住宅ローン減税」が利用できるのです。
住み始めてからでは遅い！？『耐震基準適合証明書』の取得
せっかくの築年数の緩和策ですが、タイミングによっては手遅れになるケースも。
それは、『耐震基準適合証明書』は引渡し前の発行、もしくは引渡し前に仮申請をした上での発行でなければならないからです。
中古住宅の購入を決めたら引渡しまでに必要な手続きを行ましょう。場合によっては改修費用がかかりますので予算の確保もしておかなければなりません。
改修工事・証明書の取得が引き渡し後になってしまう場合には、住民票を移動するタイミングにも注意しましょう。
『耐震基準適合証明書』取得の流れ
引渡し前に証明書を取得する場合
所有権移転の前に耐震診断を実施することになりますので売主の許可が必要です。
耐震診断の結果、現行の基準に満たないと判断された場合は改修工事をしなければなりません。その場合、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可を得る必要があります。
引き渡し後に証明書を取得する場合
耐震診断や改修工事を引渡し後に実施する方法もありますが、その場合も「証明書の仮申請」は引渡し前にしておくことが必要です。
「住宅ローン減税」の適用要件に【住宅取得後6カ月以内に住み始める】という項目がありますので、家屋の引渡しから6カ月以内に耐震改修工事と証明書の取得を終え、住民票を移すことになりますが、ここでも注意する点があります。
不動産の取引ではよく「新住所登記」といって、所有権移転前に新住所へ住民票を移して住所移転登記を省略する方法が取られます。しかし、これをすると制度対象外となってしまうのです。
申請や工事には時間がかかりますので、そのことも踏まえて余裕をもって入居までのスケジュールを立てましょう。
『耐震基準適合証明書』で他にも優遇が受けられます
『耐震基準適合証明書』を取得すると、税制の軽減措置を受けられる築年数要件が緩和されるため、「住宅ローン減税」以外にも税制の優遇が受けられます。
登録免許税の減額
建物所有権移転にかかる登録免許税が2.0％から0.3%へ。
抵当権設定にかかる登録免許税が0.4%から0.1%へ減額されます。
登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市区町村より「住宅家屋証明書」を取得しておく必要があります。この時、築後20年超の戸建て（築後25年超のマンション）については『耐震基準適合証明書』の提出が必要ですのであらかじめ準備しておきましょう。
不動産取得税の減額
中古住宅の不動産取税額＝固定資産税評価額×3％で計算されますが、
『耐震基準適合証明書』を取得しているなど一定の条件を満たす住宅の場合、固定資産税評価額から築年数に応じて一定額が控除されます。
ただし、昭和57年1月1日以降の建築であれば『耐震基準適合証明書』は不要です。
地震保険の耐震診断割引
『耐震基準適合証明書』を提出することで「耐震診断割引」が受けられ、地震保険料が10％安くなります。
ただし、他の割引制度との併用はできません。また主に新築を対象とした「耐震等級割引」とは別のものですので注意して下さい。
家屋の固定資産税が1年間1/2に
『耐震基準適合証明書』を取得する必要はありませんが、
昭和57年1月1日以前から所在する住宅に現行の耐震基準に適合する耐震改修を行い、耐震改修工事費用が50万円を超えた時には、翌年1年分の固定資産税が1/2に減額されます。
まとめ
もちろん耐震診断や改修工事、『耐震基準適合証明書』の発行には手間と費用がかかります。
その費用と、『耐震基準適合証明書』の取得によって得られる恩恵とどちらが大きいのか、自身で判断するのは難しいですよね。
住宅取得の際には、中古住宅の築後年数要件の緩和や『耐震基準適合証明書』について、しっかりと説明してくれる不動産業者を選ぶことが、まずは大切です。
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