修繕費用の相場から考えるマンションの修繕積立金の金額
マンションの維持には大規模修繕が必要
マンションを購入して住むときには毎月管理組合に費用を払わなければなりません。
賃貸生活をしているときのように家賃を払う必要はありませんが、マンションの管理をするための管理費用がかかります。
これによってマンションの共用設備にかかる電気代やメンテナンス、点検などにかかる費用などが工面されているため、その恩恵を受けている住人の一人として支払わなければならないのです。
一方、マンションの維持をするためには大規模修繕を定期的に行わなければならないことから、マンションを購入すると修繕積立金も管理組合に払うのが一般的です。
個々の部屋については購入した人が維持管理をすることになりますが、マンションの建物全体については全員の費用負担で維持していくというのが基本になっています。
外壁塗装や防水工事などを代表とする大規模修繕工事は10年前後に一度は行うのが通例であり、そのための費用を積み立てています。
その金額が本当に妥当なのかはマンションを購入するときには重要なポイントなので、大規模修繕工事にかかる費用から考えてみましょう。
マンションの大規模修繕工事にかかる相場
一回の大規模修繕工事にかかる費用相場はマンションの規模やこれまでに行われてきた修繕内容などによって大きく異なります。
一般的な傾向として1000万円から5000万円程度の修繕費用がかかりますが、アパートサイズの小さなものであれば100万円少々、数百戸もあるような大きなマンションの場合には1億円を超える場合もあるのでケースバイケースです。
また、実施しなければならない工事内容も毎回異なるので、見積もりを取ってみるまでは明確にはなりません。
通常は建物診断をプロの業者に依頼し、実施する必要がある施工内容を選び出してもらいます。そして、内容の取捨選択をしつつ見積もりをもらって内容を選び、大規模修繕工事を実施するという流れが一般的です。
管理組合でこのような手続きを行っているので、マンションに住み始めてから組合員として会議に出席する機会が得られると詳しく知ることができます。
しかし、マンションの購入前であっても管理計画がどのようになっているかを確認できる場合が多いので、物件を探しているときに問い合わせておくのが賢明です。
修繕積立金の相場とは
マンションの修繕積立金についてはガイドラインが定められているので、それに基いて金額を計算することが可能です。
ガイドラインによると、修繕積立金の目安は専有床面積あたりの修繕積立金額と専有床面積をかけた値に機械式駐車場がある場合の加算額を加えて算出できます。
専有床面積あたりの修繕積立金額はマンションの階数や建築延床面積によって異なりますが、１㎡あたり月額178円から218円の範囲で定められています。
機械式駐車場がある場合の加算額も種類によって異なるものの、一台あたりで6,040円から14,165円です。
これに基いて考えると、ほとんどのマンションについては1戸あたりの修繕積立金は10,000円から15,000円程度になります。
一方、過去に行われたマンションの大規模修繕にかかる修繕費用から考えると修繕積立金として適切な金額がどの程度かを試算することも可能です。
5000万円程度が10年ごとにかかると想定するとおよそ1ヶ月あたりで積み立てる必要があるのが1年あたり500万円、1ヶ月あたり42万円程度になります。資金的な余裕を持っておくことを考えると50部屋のマンションでも1万円は必要ということになるのです。
中古では修繕積立金が高いことがある
マンションを購入するときには新築か中古かで悩む場合があります。
中古マンションの方が安いけれど、新築マンションの方が設備も充実していて長く住める可能性も高いというのが悩みどころになりやすい点です。
安さを考えているときには、”毎月支払う修繕積立金は新築の方が安い場合もある” ということも考慮すべきでしょう。
どれだけの修繕費用がこれから必要になるかはマンションの状態によって大きく異なります。一般的に古いマンションの方が修繕の必要性が高く、大規模修繕の頻度も高くなりがちです。
それに加えて、修繕積立金の積立額にも新築と中古では差がある場合があります。
修繕積立金を正しく計算して徴収するというのが当然のようにして行われるようになったのは近年のことであり、築数十年も経つマンションの場合には必ずしも十分に積立ができていないこともあるのです。
その場合には今の住人からできるだけ多めに徴収して修繕費用を工面できるようにしなければなりません。その関係で中古マンションの方が修繕積立金が大きくなっている場合はしばしばあります。
マンションを購入するときには現状の積立金がどの程度あるかも確認しておくと良いでしょう。
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