分譲マンションでかかる修繕積立金！値上げってあるの？
分譲マンションに住んでいると、ローンの支払いの他にも様々な費用が毎月かかることになります。そしてその中の一つに修繕積立金というものがあります。
この修繕積立金、実はさらに細かい費用に枝分かれすることもあり、突然の値上げというケースも。ここでは種類やその違いにも着目して、修繕積立金についてご紹介していきます。
修繕積立金とは？
あくまでも物件ごとにケースバイケースですが、基本的に分譲マンションでは
購入代金（ローン返済分）＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代＋町内会費などその他諸経費
といった費用が毎月かかります。
つまり、マンションによりますが、マンションの管理、運営、維持のために使われる管理費や修繕積立金といった費用を毎月支払う必要があるのです。
中には管理費などがかからないマンションもありますが、最近のマンションでは管理費や修繕積立金がかかるものと思った方が良いでしょう。
管理費と修繕積立金の違い
マンションを持ったり住むとなると、ローンの支払い以外に毎月管理費と修繕積立金がかかるものというのはお分り頂けましたよね。
どちらもマンション全体のために使われる費用であることは同じですが、若干用途が異なります。
- 管理費
マンションの管理会社への委託費、共有部分の光熱費や保険などのために払うお金
- 修繕積立金
マンションの大規模修繕のために毎月積み立てておくお金
シーズン毎や毎月発生するマンションや共有部分の維持やちょっとした修理に使うためのお金を管理費として支払い、将来的に必要となる大規模修繕のためのお金は管理費とは別に修繕積立金として支払っているのです。
コンシェルジュ付きのマンションはコンシェルジュの委託費や人件費などを管理費から出すことが多いですね。
どちらもマンションの維持費と思えば、すんなり理解できるのではないでしょうか？
大規模修繕とは
修繕積立金の用途である大規模修繕とは一体どのようなものでしょうか。
老朽化や耐用年数といった関係で修繕・修理をしないで済むマンションは、残念ながらありません。
そのため、マンションが建ってから10~15年ほどのサイクルで、大規模修繕が行われるのが一般的です。
大規模というだけあって、ちょっとした工事で終わるものではなく規模も時間も費用もかかる工事となります。
具体的には外壁の改修や塗装、排水設備の修理・交換など、安全に快適にマンションで暮らすために必要な工事です。
費用も数千万円～とかなり高額になるため、毎月コツコツ積み立てて工事代金に使う、といった運用がなされます。
数千万円以上の工事代金をいきなり住民全員で割り勘、というのもかなり難しい問題ですから、積み立てておく必要があるというわけですね。
修繕積立金と修繕積立基金の違い
マンションの案内を見ていると、「修繕積立金」と「修繕積立基金」という２つの修繕積立を目にすることがあります。この違いは一体、どのような部分にあるのでしょうか？
修繕積立「基金」は、一括で払うというケースが大半です。
どちらも大規模修繕のためのお金ですが、ざっくり言えば
毎月払うものが修繕積立金
マンションの購入時などに一括で払うのが修繕積立基金
という違いがあります。
修繕積立基金は「修繕積立準備金」や、「修繕積立一時金」という名称のところもありますが、内容は同じです。
修繕積立基金は基本的に一括払いで30万円前後とするところが多く、高い物件になると80万円や100万円以上になることも。この辺りは購入前に要検討です。
また購入時だけでなく、大規模修繕の費用が足りないときの補填や、10年ごとに修繕積立一時金を集めるというケースもあります。
修繕積立金は値上げになるの？
マンションの修繕に使われる修繕積立金。
毎月払う修繕積立金ですが、実は毎月積み立ててきたお金でマンションを工事しよう！という時、予想外に工事費用がかさんでしまい、積み立ててきたお金では足りないというケースが出ることがあります。
こういった場合に、修繕積立金が値上がりになることが考えられます。
しかし、修理をしなければマンションのダメージが広がり、安心・安全な暮らしを脅かす問題に繋がることも起こり得ます。
そのためやむを得ず、こういった修繕積立金は突如値上げになる場合もあるのです。
もちろん修繕積立金や修繕積立基金は、大規模修繕の見積もりや予測を立てて金額を設定するものですが、「修繕すべき箇所が増えた」、「時代の流れで人件費や資材が高騰し工事代金が高くなった」、「そもそも見積もりが甘かった」、といった場合に修繕積立金が値上がりになるケースがあります。
また、もともと修繕積立金が段階的に値上げされることになっているケースもあります(段階増額積立方式)。これはマンション購入時に説明を受けているべき事項ですので、今一度確認しておくと良いでしょう。
修繕積立金が値上げになるときの流れ
修繕積立金が値上げされるといっても、少なくとも分譲マンションの持ち主(区分所有者)が知らない間に勝手に値上げされる、といったことはありません。
基本的に修繕積立金を値上げする場合は管理組合で総会を開き、決議の種類によって一定以上の賛成を得なければその金額を変更できません。
決議についても基本的には法律に基づいて行われますので、知らないうちに値上げになった、ということはまずありません。
しかし、適切な形でお知らせをしたのに住人が無視をした・気づかなかった、という場合はこの限りではありません。
マンションの管理組合などからのお知らせがあった場合、必ず確認しておきましょう。
区分所有者や管理組合とは？
修繕積立金の値上げの際に出てくる区分所有者や管理組合とは何でしょうか。
分譲マンションを買うとその部屋の持ち主を「区分所有者」と呼びます。
マンションの一部分の区分を所有している人というニュアンスで、部屋は所有者のものだから区分所有者「以外」が勝手に部屋のリフォームをできない、ということになります。
また、マンションに住んでいる住民（賃貸しているなど）というだけでは区分所有者とはなりません。あくまでもお金を払ってマンションを買った人が区分所有者となります。
そして、購入した部屋以外の、マンションの入り口やゴミ置場などマンションの住民が共有している共有部分やマンションの敷地や庭に関する部分は、みんなで使うマンションですから1人の区分所有者の意思だけで工事はできません。基本的にマンションの共有部分や敷地などは区分所有者全員で意思決定をします。
この区分所有者で構成されている組織が管理組合です。
管理組合は共有部分や敷地、駐車場、ゴミ置場といった箇所の管理をする団体であり、これらに関する決めごとなどは集会・総会で決定します。
修繕積立金の値上げに反対できるの？
修繕積立金の値上げは基本的に管理組合の総会が開かれる場で決められますが、この総会で値上げに賛成、反対といった意思表示をすることになります。
このときに、値上げが嫌だという場合は修繕積立金の値上げに反対の意思表示をすることができます。
誰でも値上げは嫌なものですが、もし反対するのならしっかり吟味してからが良いでしょう。
修繕積立金の値上げとは、修繕に必要な額を集めるための値上げですから、修繕ができないと巡り巡って不利益を被るのは区分所有者や居住者になります。
値上げが妥当なものか気になる際は、
・どの箇所の修繕が必要なのか、いくらぐらいかかるのか聞いてみる
・もし修繕しないとどうなるのか把握する
・使い込まれないようしっかり管理されているのか確認する
といった点を確認すると良いでしょう。
まとめ
このようにマンションの修理を通して、安心・安全な暮らしを維持するために必要なのが修繕積立金です。
契約上、段階的に値上げするケースもありますし、突発的な事態に対応するために急遽値上げというケースもあります。
どちらの場合でも事前にお知らせがありますので、そういったお知らせを受けていないかどうか確認してみましょう。
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