売買の際にかかる諸経費って？不動産の基礎知識

不動産の売買には、色々と経費がかかってきます。

購入の際には物件そのものの代金の他にいくら資金を用意する必要があるのか、

現金で用意しなくてはならない物もあるので、キチンと把握しておく必要があります。

売却の際も、売却代金から諸経費を支払うといくら手元に残るのか、

売却資金で住み替えを考えている場合は特に重要となりますね。

諸経費には下記のようなものがあります。

仲介手数料

不動産の売買で仲介（媒介）を不動産業者へ依頼する時には、その不動産業者と媒介契約を結びますが、

その「媒介契約書」には依頼する期間や条件などと共に「媒介報酬」の額が定められます。

これが、仲介手数料です。

仲介手数料については国土交通省の告示によりその上限が決められていますので、

業者によって、極端に多く請求されるようなことはありません。

仲介手数料は、売買契約成立時にその半額を、決済（残代金の支払いと引き渡し）時に残りの半額を支払う方法が大半です。

正式な計算式もありますが、今回は簡単な速算法をご紹介します。

＜計算例＞

印紙代

不動産を売買するときの「売買契約書」や、住宅ローンなどを借り入れるときの「金銭消費貸借契約書」などは、『印紙税の課税文書』に該当します。

それぞれの契約を締結する際には、印紙税法で定められた所定の額の『印紙』を契約書に貼らなければなりません。

印紙税の納付は所定の額の収入印紙を文書に直接貼付することにより納めたことを証明する方法と、

税務署の「税印押なつ機」による印字によって納めたことを証明する方法とがあります。

中古不動産の売買では、仲介にあたった不動産業者が印紙の貼付に関する説明をしてくれないことがあります。

このため、印紙が必要な事に気づかず契約書に印紙を貼っていないことも・・・。

「住宅ローン控除の申告」や売却に伴う「確定申告」等では、税務署に売買契約書のコピーを提出しなければならないため、そのときになって税務署などから指摘を受けるという事もありますので、注意しましょう。

測量費用

以前は、公簿面積（登記簿に載っている面積）での売買が一般的でしたが、

最近は、買主側から土地の境界を確定した上での実測面積による売買を求められるケースが増えています。

そういった場合には、「土地家屋調査士」に依頼して測量を行うことが必要となります。

測量により隣地や道路との境界を明確にし、対象地の位置や面積が確定すると、

「測量図」を作成し売買契約書に添付することになります。

民法では、『売買契約に関する費用は当事者双方平分してこれを負担する』と定められていますが、

不動産取引では、「売却対象物件を明確にする」という観点から測量費用は売主側が負担するよう特約で定める場合も多くあります。

後々のトラブルを防ぐためにも測量費用は売主･買主のどちらが負担するのか、あらかじめ話し合って決めておきましょう。

不動産を購入する時にかかる　その他の費用

税金

不動産を取得した際には「不動産取得税」「登録免許税」の支払いが必要です。

これらは条件によっては税法上の特例を受けることができます。

登記費用

不動産を購入した時には「所有権の移転登記」や住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」をすることになります。

登記にあたって、司法書士、土地家屋調査士依頼に依頼して登記申請書類を作成してもらう場合には「登録免許税」の他に、その報酬も必要となります。

もちろん、自分で登記手続きを行えば登録免許税のみで報酬を支払う必要はありませんが、

専門家に依頼した方が不備や誤りもなく、安心して権利移動が行えるでしょう。

火災保険料･生命保険料

購入した住宅が焼失。あとには莫大な借入金だけが残りました・・・

なんてことになったら困りますよね。

そのために、建物を購入する際には「火災保険」や「地震保険」に加入するのが通常です。

また、購入者が死亡したり重度障害状態になって残された家族が借入金の返済に困ることのないように、「生命保険（団体信用生命保険）」にも加入することが必要です。

これらの保険料を支払わなくてはなりません。

購入代金がすべて自己資金で支払われている場合は任意の加入となりますが、住宅ローンを借りる場合はこれらの保険への加入が融資の条件となる場合があります。

団体信用生命保険は、融資を受ける金融機関によっては保険料をローンの金利に上乗せして支払う場合があったり、

三大疾病保障付き、七大疾病保障付きなど、特約付きの物もありますので、調べておきましょう。

ローン保証料等

住宅購入代金の融資を受ける時、連帯保証人を立てることを求められる場合があります。　

この連帯保証人に代わって保証してくれるのが保証会社で、

保証会社に連帯保証を依頼するために支払う費用が「ローン保証料」です。

（※連帯保証人が不要の場合でも、金融機関によっては信用保証会社の保証を受けることを条件にしているところがあります）

ローン保証料は、保証料として別途支払うタイプと、毎月の返済額に金利の上乗せとして保証料が含まれるタイプとがあります。

清算金

固定資産税、都市計画税、水道光熱費、マンションの場合の管理費等については、売主・買主が所有する期間に応じて負担することになります。

そこで、不動産を購入した時点以降の分を計算して「清算金」という形で支払います。

引越費用など

購入した住宅へ引越すための費用が必要になります。

引っ越しを機に家具や家電を新しくする場合には、購入費用や処分費用もかかりますね。

また、新築マンションを購入した場合に、最近では「修繕積立基金」として数十万円の一時金が必要になる場合もありますので、事前に確認をした上で資金計画を立てることが重要です。

その他

中古物件の購入の際に、買主側から建築士に物件の調査を依頼した場合、別途費用が発生します。

まとめ

このように、不動産を売買する際には色々な費用が発生します。

後から、思わぬ費用がかかることが分かって慌てるなんていうのはイヤですよね。

これらの費用についてきちんと把握し、しっかりとした資金計画を立てましょう。