福岡県【大刀洗町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県大刀洗町で不動産売却をする際にも、気になる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』の２つに分けられています。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」に区分されます。
また、都市計画区域外には「準都市計画区域」が設けられることもあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。
つまり、これからも積極的に開発を進めましょうというエリアですね。
ですから、一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば自由に売買できますし、『市街化調整区域』と比べると高値で取引される傾向にあります。
ただ、積極的に市街化を進める区域だからといっても、低層の戸建て住宅や工場、ショッピングモールなどが入り乱れて建っているような無秩序な開発をしてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は景観を保ちながらも誰もが便利に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13の地域（用途地域）に分類し、建築可能な建物の用途や高さを制限することとなっています。
（市街化区域以外でも、用途地域を定めることはできます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、市街地の近くにあるものの市街化を抑制し農林漁業を守ることを目的として指定された場所です。そのため原則として新たな開発はできません。
しかも、建物の増改築にも制限があり、その区域に住む人には農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
『市街化調整区域』はそもそも多くの人が住むことを想定していませんから、道路や下水道、公共交通などのインフラ整備が十分でない所が多く、生活には不便かもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べて「価格が安い」「都市計画税が課せられない」といったメリットも。
また、自治体によっては、コミュニティ存続のため『市街化調整区域』に制限を緩和した地域を設けているところもあります。
大刀洗町の「市街化区域」「市街化調整区域」
福岡県三井郡 大刀洗町は全域（2,283ha）が「非線引き都市計画区域」のため、「市街化区域」や「市街化調整区域」はありません。
ただし、一部の地域（284ha）に5種類の用途地域が指定されています。
まとめ
「市街化調整区域」では、開発や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は簡単とは言えません。
しかし、「価格が安い」「土地が広い」「自然に囲まれた環境に住みたい」などの理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているため、将来変更される可能性もあるでしょう。
大刀洗町で不動産売却を検討される際は、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておくことが大切です。
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