福岡県【田川市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県田川市で不動産を売却する際にも、気になる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の区域（都市計画区域外）に分けられます。
そして『都市計画区域』内は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらにも区分されない「非線引き都市計画区域」が定められています。
なお、都市計画区域外には「準都市計画区域」が定められることもあります。
『市街化区域』は、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。
つまり、これからも積極的に開発していきましょうというエリアですね。
ですから、小規模な土地や一般的な戸建て住宅であれば誰でも自由に売買できますし、『市街化区域』の土地は『市街化調整区域』と比べて高値で取引される傾向にあります。
ただ、積極的に市街化を進めるべき区域だからといっても、大規模な工場や戸建て住宅、商業施設などが無秩序に建つような開発をしてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は良好な景観を保ちつつ誰もが便利に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13の地域（用途地域）に分類し、建築可能な建物の高さや用途を制限することとなっています。
（市街化区域以外でも、用途地域を定めることはできます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、市街化区域の周辺にあるものの、市街化を抑制し農林漁業を守ることを目的として指定された場所です。そのため原則として新たな開発はできません。
既存の集落においても建物の新築や増改築には厳しい制限があり、住人は農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
『市街化調整区域』はそもそも大勢の人が住むことを想定していませんから、下水道や公共交通といったインフラ整備が不十分な場所が多く、暮らしには不便かもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べると「土地が広い」「価格が安い」「都市計画税が課せられない」といったメリットも。
また、自治体によっては、コミュニティ存続や住民の利便性向上のため『市街化調整区域』に制限を緩和した場所を設けている場合があります。
田川市の「市街化区域」「市街化調整区域」
福岡県田川市は全域が「非線引き都市計画区域」ですので『市街化区域』や『市街化調整区域』はありません。
ただし、市の中央部など一部エリアには用途地域が定められています。
まとめ
『市街化調整区域』では、開発行為や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は必ずしも簡単とは言えません。
しかし、「価格が安い」「土地が広い」「自然に囲まれた環境に住みたい」といった理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているため、今後、変更される可能性もあるでしょう。
田川市で不動産売却を検討される際にも、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておくことが大切です。
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