福岡県【岡垣町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県遠賀郡岡垣町（おかがきまち）で不動産売却をする際にも、気になる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に分けられます。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」に区分されています。
都市計画区域外には「準都市計画区域」が設けられることもあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のこと。つまり、これからも積極的に開発を進めましょうという場所です。
ですから、一般的な戸建て住宅や小規模な土地であればおおむね自由に売買できますし、『市街化調整区域』と比べると高値で取引される傾向にあります。
ただ、市街化を図るべき区域だからといっても、戸建て住宅や工場、遊興施設などが入り乱れて建っているような無秩序な開発を進めてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』では景観を保ちつつも誰もが便利に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13の地域（用途地域）に分類し、建築できる建物の高さや用途を制限しています。
（市街化区域以外にも、用途地域は定めることができます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、市街化を抑制し農地や森林を守ることを目的としたエリアであり、原則として新たな建物は建てられません。
そのため建物の新築や増改築には厳しい制限があり、その区域に住む人には農林業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
『市街化調整区域』はそもそも人が多く住むことを想定した地域ではないので、道路や下水道などインフラの整備が不十分な場所が多く、生活には不便かもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べ「価格が安い」「都市計画税が課せられない」といったメリットもあります。
また、自治体によっては、コミュニティ存続のため『市街化調整区域』に制限を緩和した区域を設けていることもあります。
岡垣町の「市街化区域」「市街化調整区域」
岡垣町は全域が都市計画区域ですが、区域区分を設定していないため、市街化区域や市街化調整区域はありません。
ただし、用途地域を定めているエリアがあります。
まとめ
一般的に「市街化調整区域」では、開発行為や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は簡単ではありません。
しかし、「土地の価格が安い」「自然環境の豊かな所に住める」などの理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されていますので「市街化調整区域」から「市街化区域」に変更される可能性もあります。
不動産の売却を検討される際は、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておきましょう。
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