福岡県【直方市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県直方市（のおがたし）で不動産を売却する際にも、気になる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は、大きく「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の区域（都市計画区域外）に分けられています。
そして『都市計画区域』内は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらにも線引きされない「非線引き都市計画区域」に区分されます。
なお、都市計画区域外には「準都市計画区域」が定められることもあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。
つまり、これからもどんどん開発を進めていきましょうというエリアというわけですね。
そのため、一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば誰でも自由に売買できますし、『市街化区域』の不動産は『市街化調整区域』よりも高値で取引される傾向にあります。
ただ、市街化を図るべき区域だからといっても、小学校や大規模な商業施設、工場などをごちゃ混ぜにするような無秩序な開発をしてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は景観を保ちつつ誰もが快適に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13の地域（用途地域）に分類し、建築可能な建物の用途や高さなどを制限することとなっています。
（市街化区域以外でも、用途地域を定めることはできます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、『市街化区域』の近隣にあるものの、市街化を抑制し農林漁業を守ることを目的として指定された場所です。そのため原則として新たな開発はできません。
既存の集落であっても建物の新築や増改築には厳しい制限があり、住人は農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
『市街化調整区域』はそもそも多くの人が暮らすことを想定していませんから、上下水道や道路の舗装といったインフラ整備が不十分な場所が多く、生活においては不便を感じるかもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べると「価格が安い」「敷地が広い」「都市計画税が課せられない」といった点はメリットですよね。
また、自治体によっては、コミュニティ存続や住民の生活水準向上のため『市街化調整区域』の制限を緩やかにしているところもあります。
直方市の「市街化区域」「市街化調整区域」
福岡県 直方市は全域が『都市計画区域』ですが、「非線引き都市計画区域」であるため「市街化区域」や「市街化調整区域」はありません。
ただし、遠賀川を中心としたエリアに９種類の用途地域が指定されています。
まとめ
多くの『市街化調整区域』では、開発や建築行為が厳しく制限されているため、不動産の売却は必ずしも簡単とは言えません。
しかし、「価格が安い」「敷地面積が広い」「静かな環境の中で暮らしたい」といった理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているので、今後、変更される可能性もあるでしょう。
直方市で不動産売却を検討される際にも、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておくことが大切です。
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