福岡県【那珂川市・なかがわし】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
＜2018年12月21日 追記・修正＞
2018年10月1日 筑紫郡那珂川町は那珂川市になりました。
ハウスフリーダムで物件検索をすると、都市計画という欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が記載されています。
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の違いはご存じですか？
市街化区域とは
日本全国は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」として指定される『都市計画区域』と『都市計画区域外』に区分されています。
その内『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そしてそれ以外の「非線引き都市計画区域」に分けられます。
『市街化区域』とは「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。
要するに、これからどんどん建物を建てて開発していくという土地なのですが、
小学校と大型ショッピングモールと工場が入り乱れているような、無秩序な市街化を進めてしまっては、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、多くの人が便利で暮らしやすく、景観も保たれるよう、
市街化区域を「住居系」「商業系」「工業系」の13の地域（用途地域）に分類し、建築する建物の用途や高さを制限しています。
静かなところで暮らしたいと思っていたのに、後から近くに大きな商業施設が・・・。
こんなことにならないよう、物件選びの際には周辺の用途地域もしっかりと確認しておきたいですね。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、「市街化区域」に隣接し、田園地帯を維持して市街化を抑制する区域であり、原則として建物を建てないことになっています。そのため建物の新築や増改築には多くの制限が設けられ、住める人が限定されることもあります。
また、市街化調整区域は人が多く暮らすことを前提としていないため、道路舗装や公共交通機関、下水道などのインフラ整備が不十分な所が多いという特徴もあります。
しかし、市街化調整区域は市街化区域と比べると土地の価格が安い、都市計画税が課せられないといったメリットもあります。
自治体によっては、市街化調整区域でも一定の条件の下で開発を認める区域を指定していることもありますので確認してみましょう。
那珂川市の市街化区域・市街化調整区域
豊かな自然に囲まれた那珂川市では、都市計画区域に指定されているのは北部のみ。
そのうちの半分以上が「市街化調整区域」です。
「市街化調整区域」の中にある『東隈地区』では規制が緩和され、
「敷地分割により新たな住宅を建築」「農地を転用して住宅を建築」といった、
通常市街化調整区域で行うことが難しい行為も可能となっています。
まとめ
市街化調整区域の不動産は、都市計画法に基づくさまざまな制限があり売買が難しいのが現状です。
しかし、「土地が安い」「環境が気に入った」などの理由から求める人がいるのも確かです。
まずは自分の不動産がどのような区域にあり、どのような制限があるのがしっかりと把握しておくことが大切でしょう。
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