福岡県【久留米市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県久留米市（くるめし）で不動産売却をする際にも、大切な言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に分けられます。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」に区分されています。
都市計画区域外には「準都市計画区域」が設けられることもあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のこと。つまり、これからも積極的に開発を進めましょうという場所です。
ですから、一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば自由に売買できますし、『市街化調整区域』と比べると高値で取引される傾向にあります。
ただ、市街化を図るべき区域だからといっても、マンションや工場、大型商業施設などが入り乱れて建っているような無秩序な開発をしてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は景観を保ちつつも誰もが便利に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13の地域（用途地域）に分類し、建築できる建物の高さや用途を制限することになっています。
（市街化区域以外にも、用途地域は定めることができます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、市街化を抑制し農林漁業を守ることを目的としたエリアですので、原則として新たな建物は建てられません。
そのため建物の新築や増改築には厳しい制限があり、その区域に住む人には農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
『市街化調整区域』はそもそも人がたくさん住むことを想定した地域ではありませんから、公共交通や下水道などのインフラ整備が不十分な場所が多く、生活するには不便かもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べて「価格が安い」「都市計画税が課せられない」といったメリットもあります。
また、自治体によっては、コミュニティ存続のため『市街化調整区域』に制限を緩和した区域を設けていることもあります。
久留米市の「市街化区域」「市街化調整区域」
久留米市は現在、４つの都市計画区域に分けられています。
「久留米小郡都市計画区域」は、3,635haの『市街化区域』と、8,833haの『市街化調整区域』が定められており、それ以外の３つの都市計画区域は「非線引き都市計画区域」となっています。
まとめ
「市街化調整区域」では、開発行為や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は簡単とは言えません。
しかし、「土地の価格が安い」「自然環境の豊かな所に住める」などの理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているため、将来「市街化調整区域」から「市街化区域」に変更される可能性もあります。
久留米市で不動産の売却を検討される際は、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておきましょう。
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