福岡県【川崎町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県田川郡 川崎町（かわさきまち）で不動産を売却する際にも、気になる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の区域（都市計画区域外）に大きく分けられます。
そして『都市計画区域』内は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらにも区分されない「非線引き都市計画区域」が定められています。
なお、都市計画区域外には「準都市計画区域」を定めることもあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」です。
つまり、多くの人が暮らしていて、これからも積極的に開発していきましょうというエリアというわけですね。
ですから、小規模な土地や一般的な戸建て住宅であれば誰でも自由に売買できますし、多くの場合『市街化区域』の土地は『市街化調整区域』よりも高値で取引されます。
ただ、積極的に市街化を図るべき区域だからといっても、大規模な商業施設や戸建て住宅、工場などがバラバラに建っているような無秩序な開発をしてしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は良好な景観を保ちつつ誰もが暮らしやすくなるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13の地域（用途地域）に分類し、建築可能な建物の高さや用途などを制限することになっています。
（市街化区域以外でも、用途地域を定めることはできます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、『市街化区域』の近隣にあるものの、市街化を抑制し農林漁業を守ることを目的として指定された場所です。そのため原則として新たな開発はできません。
既存の集落であっても建物の新築や増改築には厳しい制限があり、住人には農林漁業の従事者であるといった条件が設けられる場合もあります。
『市街化調整区域』はそもそも多くの人が住むことを想定していませんから、下水道や道路の舗装といったインフラ整備が十分でない場所が多く、生活においては不便かもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べると「土地が広い」「価格が安い」「都市計画税が課せられない」といったメリットがあります。
また、自治体によっては、コミュニティ存続や住民の利便性向上のため『市街化調整区域』の制限を緩やかにしているところもあるようです。
川崎町の「市街化区域」「市街化調整区域」
川崎町は全域が『非線引き都市計画区域』のため、「市街化区域」や「市街化調整区域」はありません。
また、用途地域も指定されている場所はありません。
まとめ
『市街化調整区域』では、開発行為や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は必ずしも簡単ではないでしょう。
でも、「価格が安い」「土地が広い」「静かな環境でゆったりと暮らしたい」といった理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているため、今後、変更される可能性もあります。
川崎町で不動産売却を検討される際にも、自分の不動産がどのような区域に含まれ、どのような規制が設けられているのかを、あらかじめしっかりと把握しておくことが大切です。
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