福岡県【糸島市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画という欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
福岡県の糸島市で不動産売却をする際にも、とても重要となる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じですか？
市街化区域とは
日本の国土は「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に大きく分けられます。
（都市計画区域外の中に「準都市計画区域」が設けられることもあります）
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」に区分されています。
『市街化区域』とは
「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。
どんどん建物を建てて開発を進めましょうという場所ですから、一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば、比較的自由に売買できます。
ただ、市街化を図るべき区域だからと言っても、商業施設や遊興施設、戸建て住宅などが入り乱れているような無秩序な開発を行ってしまえば、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、景観を保ちつつ便利に生活できるよう、
『市街化区域』を「住居系」「商業系」「工業系」の13の地域（用途地域）に分類し、建物の用途や高さを制限しています。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは
市街化を抑制するエリアであり、原則として新たな建物は建てないことになっています。
そのため建物の新築や増改築にあたっては多くの制限が設けられ、
その区域に住める人にも農林漁業の従事者であるといった条件が設けられることもあります。
「市街化調整区域」はそもそも人が多く住むことを前提としていないので、公共交通機関や下水道などのインフラ整備が十分でない所が多いのも特徴です。
しかし、「市街化調整区域」には「市街化区域」と比べ「土地の価格が安い」、「都市計画税が課せられない」といったメリットもあります。
また、資材置き場として使用したり、太陽光発電設備を設置するなど宅地以外の用途も考えられるでしょう。
自治体によっては、「市街化調整区域」に一定の条件の下で開発を認める区域を指定していることがあります。
糸島市の「市街化区域」「市街化調整区域」
糸島市には「福岡広域都市計画」「二丈都市計画」の2つの都市計画があり、市南側の山間部と姫島は都市計画区域外となっています。
「福岡広域都市計画」の区域ではＪＲ肥後線の周辺に市街化区域があるものの、多くが市街化調整区域です。
「二丈都市計画」では区域区分（線引き）の決定はしていませんが、用途地域を定めているエリアがあります。
まとめ
「市街化調整区域」では、開発行為や建築行為が厳しく制限されていることから、不動産の売却は簡単ではありません。
しかし、「土地が安い」「自然に囲まれた環境が良い」などの理由から需要があるのも確かです。
また、区分けは定期的に見直されているので「市街化調整区域」から「市街化区域」に変更されることもあります。
まずは自分の不動産がどのような区域にあるのか、どのような制限が設けられているのかしっかりと把握しておきましょう。
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