福岡県【太宰府市】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、物件概要に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が書かれています。この「市街化区域」と「市街化調整区域」について正しく理解されていますか？
ここでは「市街化区域」「市街化調整区域」とはどういった場所なのか。また、太宰府市の「市街化区域」「市街化調整区域」の特徴などについて解説します。
市街化区域とは
日本の土地は「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」として指定される『都市計画区域』と『都市計画区域外』に大きく区分され、その割合はおおよそ１：３。
そして『都市計画区域』は更に「市街化区域」と「市街化調整区域」、それ以外の「非線引き都市計画区域」に分けられます。
『市街化区域』とは「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことです。つまり、これからどんどん建物を建てて開発していきましょうという土地なのですが、小学校や大型物流倉庫や遊興施設など色々な建物を好き勝手に建ててしまっては、かえって住みにくくなりますよね。
そこで市街化区域の中は、そこに住む人たちが便利で暮らしやすく、また、景観も保たれるよう、「住居系」「商業系」「工業系」の13の地域（用途地域）に分類し、建築する建物の用途や高さを制限しているのです。
静かなところで子育てしたいと思って土地を買ったら、後から近くに大きな商業施設が・・・。
そんなふうに後悔しないよう、物件選びの際には周辺の用途地域もしっかりと確認しておきましょう。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、「市街化区域」に隣接したエリアにありながら、市街化しないよう定めた区域のことです。市街化調整区域は、市街化しない＝原則として建物を建てない土地ですので、建物の新築や増改築に多くの制限が設けられたり、住める人が限定されたりします。
そして市街化調整区域は多くの人が暮らすことを想定していないため、道路舗装や公共交通機関、下水道などのインフラ整備が不十分な所が多いというのも特徴です。
ただ、市街化調整区域は市街化区域と比べると土地の価格が安い、都市計画税が課せられない、静かな環境で暮らせるといったメリットもあります。
自治体によっては、市街化調整区域でも開発を認める区域を条例で指定していることがありますので自治体の窓口やWebサイトで確認してみましょう。
太宰府市の市街化区域・市街化調整区域
太宰府市の都市計画区域は全体の約76％。
そのうち「市街化区域」が約40％、「市街化調整区域」が約36％を占めています。
佐野東地区はＪＲの新駅設置の構想もあり、太宰府市西部の都市機能の重要拠点として新市街地形成を図る計画が進められています。
まとめ
市街化調整区域の不動産は、都市計画法に基づくさまざまな制限があり売買が難しいのが現状です。
しかし、「土地が安い」「環境が気に入った」などの理由から求める人がいるのも確かです。
まずは自分の不動産がどのような区域にあり、どのような制限があるのがしっかりと把握しておくことが大切でしょう。
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