不動産を売ったお金にも税金がかかる？要点だけを分かりやすく説明

会社で働いて一定額以上のお給料をもらったり、利息や配当を受け取った時は、税金を納めなければいけませんよね。

では自宅などの不動産を売って、その代金を受け取った時にも税金がかかるのでしょうか？

利益が出た時だけ税金がかかる

自宅の土地と建物を売って代金を受け取ったとしても、その売却代金すべてに税金がかかるわけではありません。売却する土地や建物もそれを手に入れた時には購入代金や建築代金を支払っていますし、購入や売却には諸費用が発生しています。それらを差し引いた利益の部分（譲渡所得※１）にだけ税金がかかります。

※親から相続した不動産の場合も、親が手に入れた時の代金や諸費用をもとに計算します。

譲渡収入金額※2とは売却価格のことで、固定資産税・都市計画税の精算金も含みます。

取得費※３とは購入・建築時の価格や、その時に負担した諸費用です。建物はだんだんと価値が下がりますので減価償却費を差し引きます。取得費が不明なときは、「概算取得費」といって、不動産を売却して得た金額の５％相当を取得費として算出する方法があります。

＜主な取得費＞

・購入代金、建築代金（建物の減価償却費を差し引く）

・仲介手数料

・印紙税

・登録免許税

・不動産取得税
など

譲渡費用※４とは売却の際にかかった費用のことです

＜主な譲渡費用＞

・仲介手数料

・印紙税

・測量費、解体費用

など

所有期間によって税率は変わる

譲渡所得に税率をかけて税額を算出しますが、税率は不動産の所有期間が5年以下か、5年超かによって異なります。ただし、この「5年」は購入日から売却日までの期間ではなく、売却した年の1月1日時点で5年を経過していたかで判断しますのでご注意ください。例えば、2018年10月に購入した不動産を2023年11月に売却した場合、2023年1月1日時点では所有期間が5年を超えていないため、5年以下の「短期譲渡所得」となります。

※所得税率には復興特別所得税が上乗せされています。（2037年まで適用）

このように、5年を超えて長期所有していた不動産を売却した場合は税率が下がることが分かります。

マイホームの売却は「3,000万円特別控除」が使える

ここまでお話して「やっぱり税金がかかってしまう」と思った方も安心してください。居住用財産であるマイホームを売却した時には「3,000万円特別控除」という制度が利用できます。これは譲渡所得が発生しても3,000万円までは税金がかからないというお得な制度です。

適用には条件がありますので詳しくは国税庁のHPをご覧ください。No.3302 マイホームを売ったときの特例

でも！「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」は併用できない

譲渡所得が発生しても3,000万円までは税金がかからないお得な制度についてお話しましたが、マイホームを売却後、すぐに次のマイホームを購入する場合には注意が必要です。

住宅ローンを使ってマイホームを購入すると年末のローン残高に応じて所得税や住民税が控除される「住宅ローン控除」についてはご存じの方も多ですよね。実は「3,000万円特別控除」の適用を受けると、その後2年間は「住宅ローン控除」が利用できないのです。

譲渡所得が小額なら「3,000万円特別控除」を使わずに、新しいマイホームで「住宅ローン控除」を利用した方がお得な場合も。どちらを使った方がお得なのかしっかりとシミュレーションすることが大切です。

まとめ

不動産を売却した金額から購入金額と諸費用を差し引いて、利益（譲渡所得）が発生した時だけ所得税や住民税がかかります。

「3,000万円特別控除」の適用で、譲渡所得から3,000万円まで控除することができます。

ただし、「住宅ローン控除」との併用はできませんので、どちらの制度を利用する方がお得かシミュレーションが大事です。

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