2022年の地価暴落は避けられない？！～「生産緑地」2022年問題をやさしく解説～
2022年、大都市圏の農地が住宅用地として市場に大量供給されることで地価が大暴落する。
これが今、不動産業界で囁かれている「2022年問題」です。
大都市を中心とした市街化区域には、「生産緑地」に指定されている農地が1万ヘクタール以上あり、このうちの約８割が2022年に期限を迎えます。
その土地が一斉に不動産市場に供給され、大都市部の不動産価格が値崩れを起こすというのです。
「生産緑地」とは？
「生産緑地」とは、
”生産緑地の指定を受けて今後30年間農業を続けるなら、税制を優遇しますよ”
という仕組みのことです。
「生産緑地」の制度はどのようにできた？
日本の大都市圏には『都市計画区域』が定められていますが、
都市計画区域内には、
「すでに市街地を形成している区域や、おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」としての『市街化区域』と、
「市街化を抑制する区域」としての『市街化調整区域』という区分があります。
「生産緑地」があるのは、市街化区域です。
「市街化区域」は市街化をおし進めることが原則。農地についても「宅地化すべきもの」として位置付けられています。
しかし、市街化区域内で古くから農業を続ける人からの「農地として維持したい」との要望や「市街地にも一定の緑地を保全すべき」という社会的な要請を受けて、1974年に「生産緑地法」が制定され、市街化区域内でも農林業が続けられるようになりました。
さらに、1992年に生産緑地法の改正が行われ、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と宅地などに転用される「宅地化農地」に明確に分けられることとなったのです。
この改正により、大都市圏の農地も、特定の条件を満たして自治体による「生産緑地の指定」を受けた場合は、固定資産税が一般農地並みの課税になったり、相続税の納税猶予が受けられたりする税制優遇措置が制定されました。
ただし、税制優遇と引き換えに、原則として30年間は農業以外の用途に土地を使えない、建築物を建てられないなどの制限が設けられ、農地としての管理が求められます。
この1992年の「生産緑地」の指定から30年が経過し、最初に指定された農地の優遇と制約の期限が切れるのが2022年というわけなのです。
生産緑地の指定が解除されれば固定資産税がこれまでの100倍以上に！
そうなれば土地を手放そうという人は増えてしまいますよね。
生産緑地だった土地が大量に売り出されれば、需要と供給のバランスで土地の売買価格は下落します。
そしてそれに伴い、周辺の地価も下がることが予想されるのです。
期限を迎えた土地はどうなる？
30年の期限を迎えたときや、農地所有者が病気・高齢などを理由に農業に従事できなくなった、または死亡などの場合に、所有者は市区町村の農業委員会に土地の買い取りを申し出ることができます。
この申し出に対し自治体は時価で買い取るものとされていますが、
買い取りは義務ではなく、特別な事情があれば自治体はその買い取りをしない旨の通知をすることもできます。
実際、財政上の理由から自治体が生産緑地を買い取ることはほとんどありません。
その場合、自治体の斡旋によって（営農する）買い手を探すことになりますが、申し出から3ヶ月以内に買う人が現れなかったときは、生産緑地指定は解除され所有者は届出のみで宅地に転用できるようになります。
「生産緑地」2022年問題は避けられない？
不動産業界で「生産緑地」の2022年問題が取りざたされている中で、政府も対策をとっていないわけではありません。
2017年、生産緑地法が改正され「特定生産緑地指定制度」が創設されました。
生産緑地に指定されている農地が新たに「特定生産緑地」に指定されると、従来の税制優遇措置が10年間延長されます。
（もちろん、宅地に転用できない制限も10年間延長されます。）
そして、10年経過後に再度指定を受ければ、さらに10年間優遇措置が延長されることとなるのです。
これにより、「2022年に一斉に農地が売り出されて不動産価格が大暴落する！」というリスクは、ある程度避けられるのではないでしょうか。
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