プロが教える中古住宅を購入する際にチェックしておきたい大事なポイント
今回は、中古住宅を購入する際にチェックしておきたいポイントをいくつかご紹介します。
中古住宅を購入する際、最初は対象物件の内見に行くかと思います。
その際に、当然ですが建物へと意識がいきがちです。
部屋の間取り、部屋の広さ、建物の劣化の状態などを見て購入判断するのは当然のことです。
しかし、その建物の敷地についてはしっかりチェックしていますか？
不動産の資産価値の観点から考えると、建物だけではなく土地のこともよく考えなければいけません。
購入を検討し始めた当初は、なかなかそこまで考えられないかもしれませんが、土地から見て購入する方もいらっしゃるくらいです。
敷地を見るときに必ずチェックしておきたいポイントは？
◇敷地チェック
- 土地の形状・道路との段差・傾斜
- 敷地の排水状況・水はけ
- 境界の明確性
- 越境物の有無
- 擁壁の水抜き穴の有無
- 日照
「土地の形状・傾斜」
土地の形状が整形であるか不整形であるかは、土地活用のし辛さと大きく関わってくる部分です。
そのため重要なチェックポイントの１つになります。
敷地と道路に段差がある場合、階段やスロープの上り下りが生じ、高齢者にとって毎日の階段が億劫になることもあります。
今は高齢ではなくとも将来的に課題になる可能性も考えましょう。
「敷地の排水状況・水はけ」
敷地内で傾斜がある場合の注意点は、傾斜が大きいことで、将来の建て替えの際に建物のプランが複雑になることです。
そのため建築コストが高くなってしまったなんてこともあります。
必ずしもそうなるわけではないので、気になる場合は聞いてみましょう！
また、少し想像して欲しいのですが、敷地内に傾斜があり、その傾斜が道路など敷地外へ向かって下っているのであれば雨水は敷地の外へ外へと流れますよね。
では勾配が逆になっている場合はどうでしょう。
勾配が逆になっている住宅は、敷地内に水溜りが出来てしまい、なかなか水が引かない事例がいくつも確認されています。
ある程度の量の雨水なら地面に浸透していきます。
また、当初から設計はその前提でされています。
しかし、豪雨には適応できず雨水がいつまでも庭に溜まってしまうということもあるため注意が必要です。
道路との段差についても同じようなことが危惧されます。道路側の方が低いのであれば問題ないのですが、なかには敷地側の方が道路よりも低い土地も存在します。
この場合は、排水溝など排水計画をしっかり練って対応していないといけません。
排水溝が詰まっていたり、十分でなかったりして豪雨の際に敷地内に水があふれた場合、最悪、床下浸水などの被害を受けてしまうこともあるため注意しましょう！
「境界の確認」
敷地の境界には、接する道路との境界や隣地との境界があります。
道路との境界は道路が市道・県道などの公道であればもめることはなく、とても簡単です。
しかし、個人所有する私道の場合には、ときには境界位置でトラブルになることもあります。
また、隣地との境界についても、杭などで明確になっていないと問題となることがあります。
中古住宅購入時の大事なポイントとなるのはこの部分です。
境界が不明確な場合には注意が必要で、住み始めた時は問題が無くても、将来的に隣地との間で境界位置の認識のずれが表面化してもめることがあります。
法務局に登記された地積測量図で土地の面積が確認でき、境界位置が記載されているんじゃないのか？と疑問に思われると思いますが、実際はその境界位置が現場のどこを指しているのかが判断できずもめることがあるのです。
そういった将来のトラブルを無くすために、境界が不明瞭な場合は、中古住宅の売買契約を交わす前に「売主の責任と負担で境界を明確にして境界標を設置して頂く」のが一番揉めない近道です。
「越境物問題」
越境物とは境界線を越えて隣地に存在してしまっている物のことを指します。
よくあるものが植栽の越境ではないでしょうか。
植木などが伸びて隣地まで侵入していることがありますが、侵入されている方からするとあまり良い気がしませんよね？
場所によっては車や自転車などに傷がつく可能性もあります。
越境物についても、境界問題と同様に中古住宅の売買をする前に売主側で対処して頂くのが理想です。
植栽であれば売主側で伐採や、再び伸びたときにも伐採して頂くよう書面で約束を取り付けられれば揉めずに安心です。
境界や越境の問題は現時点で問題ないからと安易に判断するのではなく、将来の問題の根を早めに取り除いておくことを考えた方がいいでしょう。
「擁壁・日照・通風」
まず「擁壁（ようへき）の水抜き穴の有無」についてです。
中古住宅の内見に行った際に、隣地と敷地の高さが違う住宅を見かけることがあります。
丘陵地などにはよく見られるのですが、傾斜地を切り開いて住宅地とするときにはどうしても段々畑のような形状となってしまいます。
そのような傾斜地の住宅街では、境界付近に擁壁がある物件が多数を占めます。
特に横浜や神戸などには多いのではないでしょうか。
擁壁がある場合、その擁壁が構造的に問題ないか確認したいところですが、現実にはなかなか確認が難しい場所です。
なので表面に何かひどい症状（大きなひび割れ等）が出ていないか程度の確認はしておきましょう。
その際に、擁壁の水抜き穴があるかどうかも確認することが重要です。
水抜き穴は、擁壁の上の土地の地中に浸透した水の逃げ道のために必要なものです。
これが無い場合、地中の水分の逃げ場がなくなり、擁壁や住宅の基礎へダメージをもたらす原因になります。
また、その穴が詰まっていないかも確認しておきましょう。
なかなか気は進まないですが、水はけのことも兼ねて、大雨のときやその直後に現地を見学することをお奨めします。
「日照」
どの程度、日があたるのか確認しましょう。
隣地との建物の感覚が狭くて日照が心配される物件の場合、午前と午後にわけて2度以上の見学すると住んでから失敗しません。
全く日の当たらない場所の水はけを確認したり、日の当たらない建物の基礎付近にカビが無いか確認したりすることも忘れないでください。
まとめ
中古物件の購入に限らず、新築購入でも見るべきポイントです。
住まいは大きな買い物なのでしっかり検討し、納得のいく住まいを見つけてください。
また、質問は沢山しましょう！後からこれはあれは？となるより先に不安を解消することで物件選びも楽になります。
中古物件検討の方は、ご相談下さい。住まいのアドバイスも兼ねてご説明させて頂きます。
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