中古一戸建て住宅を購入する際の流れと注意点
中古一戸建てのメリットは、
〇新築一戸建てや注文住宅に比べて価格が安い
〇希望の立地条件で見つけやすい
〇既に完成しているので実際の暮らしがイメージしやすい
といった点が挙げられるでしょう。
では実際に中古住宅を購入するとなると、どのような流れになり、どのようなことに注意すればよいのでしょうか？
様々な角度から失敗しない購入方法をお伝えしたいと思います。
まずは、流れを知りましょう！
中古一戸建て住宅を購入するときの一般的な流れを知ればおのずと注意する部分も明確になるため、失敗するリスクはグッと減ります。
１．中古一戸建て住宅を見学する
・複数の中古一戸建て住宅物件の比較検討する
２．中古一戸建て住宅購入の申し込みをする
・申込書に記入・提出
・申込金を支払う（８～10万円程度）
・売主や不動産仲介業者から「他に買主がいないか？」としっかり聞いておく
３．住宅ローンの仮審査を申込する
・仮審査をしないこともある
・複数の金融機関で仮審査することもある
・他の会社で審査が厳しいと言われても、諦めない
４．売買契約を締結する
・契約前に重要事項説明を実施
・契約不適合（瑕疵担保）責任の有無など重要なポイントをよく確認
・手付金の支払い（売買価格の5～10％が多い）
※契約後にキャンセルすると手付金が返金されない。
５．住宅ローンの本申込をする
・契約後、速やかに申込み
・複数の金融機関に申込することあり
・金融機関によって総返済額が大きく異なるので、よく比較検討
６．住宅ローンの承認を得る
７．残代金の支払いと引渡し
・住宅ローンで借入た資金を売主にお支払い
・所有権の移転登記を申請
８．リフォーム
・リフォームを行う人は、リフォーム業者に依頼する
・リフォームの見積りは、最初からお願いしておくと予算調整が可能
基本的な流れは以上です。
細かく言えば、個人によって違いはあります。
ただ、この流れがしっかりしている会社は信用できるでしょう。
中古一戸建て住宅の築年数と印象判断の注意点
築年数と見た目の印象だけで中古一戸建て住宅を判断していませんか？
中古住宅を購入する方は近年増加傾向です。
しかし、まだまだ中古一戸建て住宅より新築一戸建て住宅を好む傾向は根強く残っています。
そのことからも分かるように、同じ中古一戸建て住宅であっても築年数が新しいものを好む方は圧倒的に多いです。
「当然でしょ！」と思いましたか？
しかし、建物の築年数と建物の状態(劣化具合)は必ずしも一致しません。
そのことを理解しておくと見方が変わってきます。
分かりやすいように説明すると、例えば今あなたが物件を探していて下記の物件に出会ったとします。
・【10年前に建てられた家：築10年】10年はしっかり持つ家
・【20年前に建てられた家：築20年】30年はしっかり持つ家
築年数だけで見れば断然【築10年】がいいでしょう。
ただ、構造的に見れば【築20年】の方が後10年はしっかり持ってくれる家なので資産価値は下がりにくいかもしれませんし、リフォームが発生する可能性も築10年の方より少ないでしょう。
このように、建物の築年数と建物の状態(劣化具合)は必ずしも一致しないのです。
さらに、中古一戸建て住宅を見学した際の見た目の印象(綺麗さ)と建物の状態(劣化具合)に関しても一致しない場合は多く見られます。
つまり、中古一戸建て住宅を購入するのであれば、【築年数】や【見た目】に捉われず、建物の状態を見極めるようにした方が結果的に良かったと言えると思います。
建物の知るべき情報は、表面的な見た目の部分と構造などの劣化具合などの建物の状態を知ることです。
先程と同じように例を出して説明します。
仮に、築10年と築20年の中古一戸建て住宅があり、どちらも前向きに検討中なあなたがいます。
・築10年の住宅が３,０００万円
・築20年の住宅が２,０００万円
一般的な築年数の違いを反映した売却額で、一番判断に迷う部分です。
ここで先程の意見を参考に、建物の構造部分などをしっかり調査したところ、建物の状態は築20年の方が良かった場合を想定しましょう。
価格が安いだけでなく、建物の状態も悪くない。こう考えると魅力的に見えませんか？
上記は例なので、一概にどれもこれもとはいきませんが、築年数や見た目だけで中古一戸建て住宅の購入判断をせずに、建物の状態を見極めて中古住宅の購入しましょう。
中古一戸建て住宅のリフォーム済みとリフォーム前の注意点
上記はリフォーム前の中古住宅にフォーカスしていましたが、これがリフォーム済み中古住宅であればどうでしょうか？
これからの不動産は、中古一戸建て住宅が増えていくと考えられています。
それに伴い、取引量を増やすのがリフォーム済みの中古住宅です。
既にリフォームされているのが中古住宅のリフォーム済み物件ですが、中古一戸建て住宅購入者は、自分自身でリフォームする必要が少ないため、資金計画を立てやすいというメリットがあります。
少ないというニュアンスを使ったのは、自分の好きなようにさらにアレンジを加えたり、水回りや表面的な部分の色合いなどはリフォームする方が多いからです。
なので、リフォーム済みだからと言って、リフォームするところはありませんよ！ということではありません。
住みやすく、綺麗にしてありますよというのが一般的なリフォーム済み物件です。
自己資金に余裕がない方はリフォーム費用まで準備できない場合が多いため、このリフォーム済みの中古住宅でなるべく安く・住みやすいを手に入れる場合が多いのではないでしょうか？
ちなみに、リフォーム費用が中古住宅の売買代金に含まれている形になっているので、リフォームローンを利用することがありません。
メリットも多いリフォーム済みの中古住宅ですが、買主にとってのデメリットはないのでしょうか？
中古一戸建て住宅の最大のデメリットは、リフォーム前を目視できないため、建物の状態を正しく把握しづらいという点です。
会社によっては、建物の傷んでいる箇所を表面だけ綺麗にしていることもあります。
これはデメリットでしょう。
ここで大事なのが確認です。
リフォームされていない箇所をチェックし、建物の状態を出来る限り把握することが、購入の判断基準にもなります。
専門知識も必要になることですので、一級建築士に住宅検査(住宅診断)をしてもらうのも1つの選択肢です。営業の方に在籍しているか確認してもいいでしょう。
中古一戸建て住宅の購入時の付帯設備・物件状況確認書のチェックの注意点
中古一戸建て物件の購入時に付帯設備・物件状況確認書をチェックすることでトラブルを最小限に避けられます。
中古物件の購入を決めた際は、売買契約書や重要事項説明の内容を確認しておくことが大事です。
契約の時点で初めて契約書類を見ても理解するのは簡単ではありません、事前に確認しておくことやしっかり読むこと、説明してもらうことを忘れないでください。
また、付帯設備および物件状況確認書も確認しておくといいでしょう。
※付帯設備：中古住宅の取引(売買)に含まれる設備と含まれない設備を売主と買主が書面で明確にしておくためのもの。
例えば、あなたが「照明器具は売買代金に含まれる」と考えていたとしても、売主はそうは考えておらず引渡し前に撤去していることで問題が生じることがあります。
他にも、キッチンのコンロや食器洗い洗浄器、カーテンレール、カーテン、下駄箱など様々なものが取引に含まれる設備か否かで「勘違い」を生んでいることが多々あります。
互いに書面で確認しておくことで、中古一戸建て物件の取引について契約や引渡し後に揉めるリスクが非常に低くなります。
そのため契約前に確認するようにしましょう。
次に、「物件状況確認書」のチェックについてです。
物件状況確認書には、建物の状態について売主が知っていることが記載されています。
今まで物件で雨漏りしたことがあるのか？
あるならばその補修をしたのか、等についての告知されています。
◆主な告知する内容
・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の傾き
・給排水設備
・配管の故障や漏水
・過去にリフォームをしたか
建物に関することのみに限らず、土地の問題（土壌汚染、境界トラブル等）についても対象となります。
また、中古物件の売買での契約不適合責任（瑕疵担保責任）の理解をしておくことも大事なことです。
売主が瑕疵の存在に気づいていなかったもの「隠れた瑕疵」があったとき、買主が売主に対してその補修等を求めることができるものです。
中古一戸建て住宅は、これから日本の住まいを支えるカテゴリーになります。
中古の魅力をしっかり確認し、新築と中古の良さをしっかりと理解したうえで物件を購入すれば、失敗する確率は大幅に減ります。
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