不動産売買契約の注意点は？不動産売買の基礎知識

不動産売買の取引相手が決まってから、様々な内容を詰めていき、最終的に「売買契約の締結」に至ります。

売買契約を結ぶにあたっては、契約の内容を記載した「売買契約書」を作成し、売主･買主がお互いにその内容を確認し合意のもとで署名（記名）捺印するのが一般的ですよね。

法的には、売主･買主お互いの合意があれば書面を作成しなくても売買を成立させることは可能ですが、思い違いから後日トラブルになる可能性もあります。

それを防ぐためにも書面を作成しておいた方が良いでしょう。

契約の締結の際には「売買契約書」にそれまで相手方と打ち合わせしてきた事項が正しく記載されているか、内容をしっかりと確認することが大切です。

後から不備に気付いた、思っていた内容と違ったとなれば、大きなトラブルにつながる可能性もありますので、十分な注意が必要です。

契約締結の際に確認しておくこと

売買契約を締結するうえで、次の事項はいずれもとても重要です。

十分に注意して、しっかりとした確認をしましょう。

対象物件の範囲

土地については、登記簿、測量図と実際の利用範囲を照らし合わせ、明確に特定しましょう。

建物についても登記簿、建物図面どおりの建物であるかきちんと確認することが必要です。

庭石、庭木、照明器具、エアコン、物置などの付帯物については、売買対象に含めるのかどうかを、確定しておく必要があります。

また、売買対象物件ではありませんがマンションや、一般の駐車場で契約している「駐車場を使用する権利」を引き継ぐことができるのかについても、必要であれば確認しておきましょう。

取引形態（公簿取引・実測取引）

公募取引とは、登記簿上に記載された土地面積を基準に売買価格を決めて取引し、その後、実測によって面積に違いが生じても価格の清算を行わない取引です。

実測取引とは、土地家屋調査士等に依頼して実測によって土地面積を確定し、売買価格を割り出す取引です。

実測取引の場合、契約締結時に実測面積が確定しなければ、まず概算面積に基づいて売買契約を締結します。

そして、その後引渡しまでの間に実測面積を算出して、売買代金の清算を行うことになります。

売買代金・手付金・費用の負担

売買代金の総額、手付金、残代金の額とその支払時期についても、明確に取り決めておくことが必要です。

不動産を購入する際に、取り決めの時期までに支払いができなかった場合は、「債務不履行」となり相手から損害賠償請求をされたり、または契約を解除されたりすることも・・・

そうならないために、無理のない支払いスケジュールを立てることが大切です。

売買などの契約が成立すると、買主から売主へ「手付金」が支払われますが、

民法では、手付金が交付された場合は「解約手付」と推定しています。

手付金が解約手付である場合には「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」により契約を解除することができます。

また、手付による解除の場合は特約がない限り損害賠償の請求はできません。

不動産取引においては、その不動産の売買価格以外にさまざまな費用が発生します。

その費用について、例えば、契約書に貼付する印紙代、登記に要する費用はどちらが負担するのか、

固定資産税や水道光熱費、町会費、マンションの場合は管理費･修繕積立金など、清算が必要な場合はどのタイミングでどのように清算するのかについても、

事前に取り決めて、契約書に明記しておくことが大切です。

引渡しおよび登記（所有権移転）の時期

不動産取引では、買主はその物件の引渡しと、買主名義への所有権移転登記が完了してはじめて、その不動産を確実に取得したことになります。

法律面では、所有権の移転日をもって所有者としての権利義務が移転することとなりますし、

税金面では、所有権の移転日をもって取得の日とすることができ、その日から所有期間の計算が始まることになります。

このため、物件の引渡し時期と共に、物件の所有権がいつ移転するかについても、明確に定め、契約書に記載しておくことが重要です。

また、その不動産に売主の抵当権が設定されている場合もは、どのタイミングでその抵当権を抹消するかについても取り決めておきましょう。

危険負担

例えば、戸建住宅の売買契約を締結した後、その引渡しの前に建物が近隣の火事の類焼など、売主の不可抗力によって焼失してしまい、契約どおり買主に建物の引渡しをすることができなくなったとします。

このような危険をどちらが負担するかというのが危険負担です。

民法では、「買主は売買代金全額を支払わなければならない」と規定しています。

しかしこれでは、取引の公平性から問題ですので、実際の不動産取引では特約で、「危険負担は買主ではなく売主が負い、修復可能で売主の負担で修復できるときは契約を継続し、修復不可能な場合や修復に多大な費用を要する場合は契約を解除する」と定める場合が多いようです。

もちろん、危険負担は責任の所在が売主でも買主でもない場合のことであり、売主が火事を出してしまった場合は、「売主の債務不履行」ということになります。

瑕疵担保責任

瑕疵（かし）とは法律用語で、欠陥や不備などを意味します。

売買した建物や土地に、取引時に発見できなかった瑕疵（隠れた瑕疵）があった場合、売主はそのような隠れた瑕疵があったことを知らなかった場合であっても、その責任を負わなければなりません。

これを売主の「瑕疵担保責任」といいます。

隠れた瑕疵としては、次のようなものがあげられます。

瑕疵には土地や建物そのものに対するもの以外に、法律的な欠陥も含まれるとされています。

このような瑕疵の存在を知らずに契約した買主は、売主に損害賠償を請求することができます。

さらに瑕疵が原因で契約の目的を達することができないと判断されるときには、契約を解除することもできるのです。

民法では、買主が損害賠償や契約解除の権利を行使することができるのは、瑕疵を知ったときから1年以内と規定しています。

ただし、瑕疵担保責任は任意規定ですので、特約により売主の責任を免除したり、内容を変更したりすることができます。

しかし、宅地建物取引業者が売主の場合は、瑕疵担保責任につき買主が権利行使することができる期間を、最低でも引渡し日から2年以上の期間と定めなければなりません。

また、民法の規定により買主に不利となる契約をしてはならないことになっているので、売主の責任を免除するような特約は無効となります。

違約金

売主や買主がその契約に定めた条項を履行しない場合、その相手方に対し損害賠償の請求をすることができます。

しかし、損害の額がどのくらいであるかお互いに確認するのには手間や時間がかかりますよね。

そのため、あらかじめ契約で損害賠償の額または違約金の額を定めておくといいでしょう。

条件付売買契約

売買契約には一定の事実（条件）が生じた場合に契約の効力を発生、消滅させる条件付契約があります。

・停止条件付契約
一定の事実が生じた場合に契約の効力が生じる契約のことを「停止条件付契約」といいます。

売買契約に停止条項が盛り込まれている場合は、その条件が満たされない限り売買契約の効力は発生しないことになります。

例えば「建物建築条件付」の土地を購入する契約では、「売主が指定した建設業者で家を建てる」という条件がつくことになります。

この建築業者との契約が一定期間内に締結されたときにはじめて、土地の売買契約の効力が発生するのです。

（平成15年の規則改正により建物建築条件付売買については、解除条件とすることもできるようになりました）

・解除条件付契約
一定の事実が生じた場合に契約の効力が消滅する契約のことを「解除条件付契約」といいます。

売買契約に解除条項が盛り込まれている場合は、その条件が生じたとき、売買契約は無効となります。

解除条件付特約には代表的なものに、「住宅ローン特約」と「買換え特約」があります。

「住宅ローン特約」とは、買主が住宅ローンを借りられなかったときには、その売買契約の効力が失われるというものです。

また、「買換え特約」とは、買主が別の不動産の売却代金をその不動産の購入代金に充てる場合、売却ができなかったときには、購入する売買契約の効力が失われるというものです。

したがって、解除条件付特約条項のある売買契約は、その契約が締結されていても、解除条件が生じると契約日にさかのぼって効力が失われることとなるため、解除条件の不成就が確定するまでは契約の効力が確定的でないことになります。

まとめ

このように、契約の際に気を付けておきたいポイントがいくつかあります。

難しい言葉もあり、すべて覚えておくのは大変ですが、

今回の記事を一度読んでおけば、実際に契約する時に「ああ、このことか」と思い出していただけるのではないでしょうか。