福岡県【大木町】の不動産売却で知っておきたい「瑕疵担保責任」
福岡県三潴郡（みずまぐん）大木町は、筑後平野のほぼ中央に位置する人口約14,000人の町。
温暖多雨の穏やかな気候にくわえて、町全体が標高4〜5メートルのほぼ平坦な地形であることから、理想的な田園地帯となっています。
そんな大木町にも、不動産を売却しようと思っている人はいらっしゃるでしょう。
不動産売却で気になるのは、やっぱり「いくらで売れるだろうか」ということですよね。
でも希望通りの価格で売却できさえすれば、それで良いのでしょうか？
いいえ。まだ大切なことが残っています。
それが『瑕疵担保責任』です。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは
中古不動産を売却する際には、売主は対象物件の不具合や欠陥、過去の修繕履歴など、包み隠さず全て報告しなければなりません。
でも売却後になって、それまで気づかなかった欠陥（瑕疵）が見つかることがあります。
これを隠れた瑕疵（かし）と言い、隠れた瑕疵は売主が責任を負うとするのが「瑕疵担保責任」です。
例えば、普段の生活の中ではわからない、「構造部の白アリ被害」や「天井裏の雨漏り」「隣家の配管が敷地内を通っていた」などが隠れた瑕疵に該当し、それらが見つかった場合は、買主は売主に対して修繕や損害賠償を請求することができます。
また、修繕しても住み続けるのが難しいほどの欠陥であれば、契約の解除を求められる可能性も。
民法では、瑕疵担保責任を追及できるのは、買主が瑕疵の事実を知った時点から1年以内となっています。
ただ、損害賠償の権利が時効で消滅する（瑕疵担保責任が無効になる）のは、過去の判例で10年とされたこともあるのです。
何も知らずに不動産を買った買主を守るためには必要な規定ですが、
売却した不動産の「瑕疵担保責任」をずっと気にしながら過ごすなんて、売主には大きな負担となりますよね。
それに売却後何年も経っていれば、売却前からの瑕疵なのか、その後に発生したものなのかの判断が難しいケースもあるでしょう。
瑕疵担保責任は契約書で取り決めを結ぶことができる
瑕疵担保責任について定めた「民法第570条、第566条」は任意規定です。
任意規定とは、当事者がその内容に反する意思を示さなかった場合にのみ適用される規定ですので、売主と買主とで別の取り決めを結べば、そちらが優先されます。
そこで、不動産売買の契約書には瑕疵担保責任の条項を盛り込み、期間や範囲を定めることが一般的となっています。
その際「瑕疵担保責任」を追及できる期間は2カ月～3カ月とすることが多く、
築年数の経過した古い住宅については「瑕疵担保責任の免責」を定め、売主は一切の瑕疵担保責任を負わないとする場合もあります。
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そして、たとえ買い取った後に瑕疵が発覚したとしても、売主様に『瑕疵担保責任』を求めることはありません。
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まとめ
『隠れた瑕疵については売主が責任を負う』とする「瑕疵担保責任」ですが、
その内容をよく理解た上で、売主・買主の両方が納得できる契約で売却すれば、必要以上に負担に感じることはないでしょう。
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