中古一戸建て購入の契約が終わったら！売買契約後の流れを見ておこう
資金の用意は重要！ローンにも気をつけよう
中古一戸建ての売買契約後には、大切な代金の支払い計画が待っています。
支払手段としては、預金など自身の資金を活用する他にも、知人や金融機関からの借り入れなどがあります。支払い計画に無理があると、生活資金が苦しくなったり、万が一の怪我や病気の時には蓄えが足りなくなる可能性もあるので、バランスの良い返済を考えていきましょう。
まず、住宅ローンについては、物件の購入前に申請を済ませるのが基本ですが、実際に融資が受けられるかどうかはまだわかりません。融資が受けられると良いのですが、そうでない場合には返済計画にほころびが生じますから、売買契約自体にも問題が生じてくるでしょう。この場合には契約内容によりますが、解除になることが多いはずです。
契約解除には２通りあります。
まずは融資が受けられないことが決定することを条件に、自然に解除になるタイプ。これは契約に解除条件が設定されているので、それを満たせば何もしなくても契約解除となります。
もう１つのタイプは、購入者に解除権が与えられると言うもの。自身でその権利を行使することで、契約を解除するわけです。
こちらの場合は自然に解除にはなりませんので、ローンの融資が否認されても、他の支払手段を用意できる場合には、自身の判断で解除せずに契約を続行するなどの選択肢もあります。
詳しくは、担当者に確かめておくと安心でしょう。
ローン以外の支払手段も、余裕を持って準備を進めていくことが大切です。例えば有価証券や外貨預金などの場合は、換金タイミングで価値が変動します。直前になって不足が生じてあわてることのないように、早めに換金しておくことが欠かせません。
親から住宅資金の贈与を受ける際には、贈与税の非課税枠の対象となる場合があるので、これもチェックしておくのがおすすめです。贈与税の軽減措置については、契約した後に手続きすることになるでしょう。
契約した後には頭金の支払いもあるでしょうし、月々の返済も何度も待ってもらえるわけではありません。返済が滞らないように、資金の準備については計画をしっかりと立てていきましょう。
物件の現地確認はどこを見る？
中古一戸建ての契約を終え、住宅ローンの申請が通って返済の目処がついたら、その後の流れとして物件の現地確認を行うのが一般的です。これは購入者が立ち会って、物件の状態をチェックする他に、契約上重要な手続を済ませるステップでもあります。
チェックポイントや、やるべきことを押さえておきましょう。
まず、現地で立ち会いのもと、住宅や設備に問題がないかをチェックしていきます。中古一戸建てとなると経年劣化が心配なので、不具合がないかを確かめていきましょう。住宅の不具合は売り主が責任を持って修復すべき場合と、購入者が自身で修復すべき場合にわかれます。この辺りは法律的な理解も必要なので、予め担当者に尋ねておくと良いでしょう。
隣地との境界線の確認も、この時に行うのが通常です。どこが境界線かわからない時には、お隣さんとのトラブルに繋がりやすいので注意が必要となります。塀などで仕切られていても、必ずしもそこが境界線とは限りません。境界標があれば確実性が高いので、もしも無い場合には設置を考えるのも選択肢の一つです。
現地確認の際には、この時点で決済手続きを行うケースもあります。その場合は書類を用意したり、代金の一部を差し入れたりすることになるのですが、詳細は契約にて定めてあるはずです。
解約手形はいつ使える？
契約に際して、解約手形を交付しているところもあるのではないでしょうか。これは相手方が債務の「履行に着手」する前ならば、購入者は手付代金を放棄することで、売り主は同代金の倍額を支払うことで、契約を解除できると言うもの。
「実際に契約をしたものの不要になってしまった」という時でも解除できるので便利です。
やっかいなのは、相手が「履行に着手」をしない間は行使できる、と言う点です。この「着手」と言う段階は、実際にお金を支払ったり、家を引き渡すことを指すのではありません。支払いや家の引き渡しは「履行」そのものに当たります。購入者が代金の支払いを準備して家の引き渡しを促した、と言うような行動が「履行の着手」です。
つまり、購入者がお金を用意して家の明け渡しを求めたら、売り主は解約手付を行使して契約を解除することはできません。逆に、売り主が明け渡しの準備を終えて、購入者に代金の支払いを迫った時は、購入者は手付解除は不可能です。しかし、相手方が「履行の着手」を行っていない場合では、自身がお金を準備して催促していたとしても、自身からの手付解除は行えます。
どこからが「履行の着手」かについては色々な見解があり、意見の食い違いから裁判になるケースもしばしばです。解約手付の交付に際しては、どのような場面で使えるのかを、担当者に確かめておくと安心でしょう。特約で有効期限を定めている場合もあるので、ここも気をつけて下さい。
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