失敗しない安定した収益物件を手に入れるには？
皆様こんにちは！ハウスフリ－ダム海外事業コンサルタントの王です！
去年から中華圏の投資家に収益不動産、事業用ホテルなどを紹介しています！
さて、今回は皆さんが一度は考える収益物件について正しい知識をお伝えしようと思います。
読んでいただければ、よくある大げさな「儲かる！」と言っている誇大広告に引っかからずに安全に収益物件を手に入れることができます。
まず、最初に言いたいのは、すぐに利益が上がり経営が安定するほど、不動産投資は簡単なものではないということです。
ズバリ、収益物件の経営で成功するか失敗するかは、利用する不動産仲介会社の質・そして営業マンの質にかかっています。
会社の質で考えれば、地域に根強いか？上場しているか？などでしょうか。
営業マンの質で言えば、自分に合うか？一生懸命動いてくれるか？が大事な部分だと個人的には思っています。
不動産投資は、ほとんどの人が副業として行っています。
本業をしながら入居者募集から賃料徴収、トラブルやクレーム対応といったマンションの管理業務を行うのはほぼ不可能です。
だからこそ信頼できるパートナー（営業・会社）を見つけることこそ、安定した不動産投資への第一歩です。
しかし、不動産会社は多く(その中の一人に私も入っていますが)見極めるのは難しいもの。収益物件を選ぶ場合の会社や人の選び方のポイントとなるのはこの3点です。
①物件の充実度
②賃貸経営・物件管理のサポート体制
③物件オーナーへの親身さ
収益物件で失敗してきた人は、不動産会社選びから見直すべきです。
下記に収益物件一覧のデータのURLがありますので、まずは気になる物件やどの程度物件数が選べるのか体感して下さい。
収益物件の利回りのカラクリをしっかり把握しよう！
収益物件で最も重要なのは利回りです。
投資額と比較をし、収益がどれほどあったのかにより、収益物件の利回りは
「高利回り」
「低利回り」
と判断できます。
収益物件の広告は、見たことはありますか？
利回りのパーセンテージを全面に出している場合が多いと思います。
確かに数値が高いほどいい物件であり儲かると思うのが自然だからです。
数値は間違っていない為、安定すればそれだけの利回りになりますが、実際には高利回りだから絶対に良いというわけではないことを覚えておいてください。
利回りが高いか低いかのみを重視すると、物件選びに失敗する可能性が高くなります。
利回りには
「表面利回り」
「実質利回り」
が存在します。
広告などで出ているのは「表面利回り」です。
実は重要なのは「実質利回り」の方です。
何故か？
「実質利回り」には、「表面利回り」には含まれていない諸経費が計算に含まれています。
そのためさらに詳細な数値を表しています。
※諸経費：固定資産税や火災保険料などが含まれます。
「表面利回り」には諸経費が計算に含まれていないため、不動産投資を考えるのであれば、「表面利回り」が高いからこの物件と決めずに、「実質利回り」に重点を置いて的確な物件を選んでみてください！
今さら聞けない収益物件利回りのしくみ
不動産投資や収益物件の運営において、大切なのが「利回り」。
意味はなんとなくわかるけど、実は説明はできない…という人もいるのではないでしょうか？
なんとなくの知識では、思わぬ部分で失敗します。
収益物件で大事な利回りについてこの機会にしっかり学びましょう！
収益物件の利回りとはなんぞや？
収益物件の広告で必ず目にするのが「利回り〇〇%」という文字。
まず、簡単に説明すると、「投資額に対して、どれくらいの利益を回収できるのか？」を表す数値が利回りです。
回収率が高く、利益が多いとシンプルに「高利回り」、回収率が低く、利益が少ないとそのまま「低利回り」と言います。
収益物件の賃貸経営では7~10％が利益を上げるための基準とされています。
10%を超えるものは高利回り物件と言われたりします。
ただし、先程も少し触れましたが、高利回り物件＝儲かる物件ではないのを頭の片隅に入れておきましょう。
例えばあなたが販売広告で10%を超える高利回り物件を見つけたとしても、すぐに飛びつくのは危険です。
なぜか？そこにはある仕掛けが潜んでいる可能性が考えられるからです。
各種利回りの算出方法
その仕掛けとは何か？
それは利回りの種類が「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があるから起こる仕掛けになります。
「表面利回り」の方が計算上、高い数字となるため、客寄せとして不動産広告に載せられる場合が多く、実質利回りは実はそこまで高くないということがあります。
収益物件の購入時に注意しなくてはいけないのは「実質利回り」です。
内訳をみれば一目瞭然です！
◇表面利回り
単純に年間の家賃収入を物件価格で割ったもので諸経費は計算に入りません。
表面利回り（%）＝
年間家賃収入÷物件価格×100
◇実質利回り
年間の家賃収入から、固定資産税・賃貸管理費・火災保険料・修繕費用・建物管理費等の経費を差し引き、投資金額で割ったもの。
実質利回り（%）＝
（年間家賃収入‐年間の運用経費）÷（物件価格＋購入諸経費）×100
上記の通り、表面利回りにつられて物件を購入し、利益が上がらずに失敗した人は少なくないのがお分かりいただけるかと思います。
実際に、表面利回りが15％以上ある物件を購入したものの、入居者が思ったように集まらない為に実質利回りがその半分以下にも満たなかった場合が多くあります。
逆に、表面利回りの小さい物件を買い、表面利回りは高くないが入居者が多いため、実質利回りが高く高利益を出したという場合もあります。
このように、不動産投資をする際には、収益物件の実質利回りに着目するようにしてみてください！
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