不動産売却で起こりやすいトラブルを事前対策で回避！
不動産売却は金額の大きな取引ですので、少しのミスや思い違いが重大なトラブルにつながりかねません。
不動産売却でのトラブルを避けるために大切なのは、主に下記の４つです。
① 信頼できる不動産会社を選ぶ
② 自身でもある程度の情報を収集し 必要な手続きについて理解する
③ 書面で記録を残す
④ トラブルの事例を知り 対策を考えておく
ここからは不動産売却時にありがちなトラブルと、その対策について解説します。
不動産仲介会社とのトラブル
不動産売却では「不動産仲介会社とのトラブル」と「買主とのトラブル」が考えられます。先ずは「不動産仲介会社とのトラブル」について見ていきましょう。
１，仲介手数料のトラブル
不動産を売却するには多くの場合、不動産仲介会社に依頼して買主を探してもらうことになりますが、この時に支払う謝礼が仲介手数料です。
この仲介手数料は法律で上限額が決められており、たとえば、売買価格が400万円を超える場合は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」で計算します。この上限額を越えて請求することは違法ですので支払う義務はありません。
一般的な広告費用は仲介手数料に含まれることになっていますので、インターネット広告や新聞折込チラシの料金などを別途支払う必要もありません。
また、仲介手数料の支払額に加えてトラブルになりがちなのが、支払時期です。仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時と決済・引き渡し時の２回に分けるのが基本ですので、それよりも前に請求されるのはおかしいと思いましょう。
これらのトラブルを避けるため、仲介手数料の計算方法や金額、支払時期は必ず契約書に記載してもらうことが大切です。
２，囲い込みのトラブル
不動産仲介会社の中には、売主と買主の両方から仲介手数料を得たいがために、売却物件の情報提供を制限するところがあります。広く情報を公開したことで、買主の依頼した不動産仲介会社が間に入ると損だと考えるためです。
でも情報提供が制限されればなかなか買主が見つからず、早く不動産を売りたいと思っても売却活動が長引いてしまいかねません。
こういったトラブルを避けるために、レインズ（不動産流機構のシステム）に登録しているか、広告などの売却活動を積極的に行っているかを常にチェックしましょう。
買主とのトラブル
「不動産仲介会社とのトラブル」よりも厄介なのが「買主とのトラブル」です。お互いに不動産取引の素人同士ですので、細かい取り決めもしっかりと書面に残すようにしましょう。
１，土地の境界についてのトラブル
土地の境界についてもめるという話はよく耳にされるのではないでしょうか。
「売主からはここまでが所有地だと聞いていたのに、フェンスを設置しようとしたら隣家から文句を言われた」といったトラブルです。
このようなトラブルは土地を売却する前に境界をしっかりと確認していないことが原因でおこりです。境界標があれば境界は一目瞭然ですが、古くからある土地では境界標が無くなってしまった、そもそも境界標がないといった場合も。また、公募上の境界と現況が不一致の場合もトラブルにつながりかねません。
不動産を売却する際は、事前に境界を確定しておくことが原則です。
それが出来ない場合には、「売主・買主・隣地所有者」の3者で境界の確認を行い、『境界確認書』を作成しましょう。
2，物件の瑕疵(かし)に関するトラブル
「瑕疵(かし)」とは、キズや欠点のことです。不動産を売却する際、売主は「瑕疵」について包み隠さず全て報告し、告知書に記載しなければなりません。買主はこの「瑕疵」を知った上で、その不動産を購入するか、金額が妥当かを判断します。購入後に、告知書になかった瑕疵が見つかった場合は売主がこの責任を負います。
この時、何が「瑕疵」にあたるのかを理解していないと、売却後に負担が生じる可能性も。次にあげる4つの「瑕疵」を理解し、正しく告知することでトラブルを回避しましょう。
■物理的瑕疵■
物理的瑕疵とは不動産そのものの欠陥です。シロアリ被害、雨漏り、地中障害物、土壌汚染などが挙げられます。
■心理的瑕疵■
心理的瑕疵とは、住む人に心理的な抵抗や嫌悪感を与える欠陥を言います。例えば、自殺や殺人があった、孤独死が長く放置されていたといったことです。
■環境的瑕疵■
不動産自体に欠陥は無いものの、その周辺環境に問題があることを環境的瑕疵と言います。危険を感じる施設がが近くにある、騒音、振動、煤煙、悪臭、日照や眺望障がい等です。
ただ、環境的瑕疵は人によって感じ方が違うため判断の難しい瑕疵と言えます。長年住んでいて自分では気にならない騒音や悪臭も、よそから来た人には「耐えがたい」と感じるかもしれません。瑕疵となる可能性のある施設が近くにあれば、売主側へ伝えておくと安心です
＜例＞
〇反社会的組織の事務所
〇下水処理施設、ごみ処理施設、火葬場
〇養豚・養鶏施設
〇大型車両が出入りする工場や物流倉庫 など
■法的瑕疵■
法的瑕疵とは法令等によって自由な利用が制限されていたり、法令に違反していたりする状態のことです。古い物件では「建築基準法」の接道義務を満たしていな、構造上の安全が基準に達していない場合も。その他「都市計画法」によって建築制限が生じる計画道路指定を受けている、「消防法」で義務付けられている設備が設置されていないといったことが法的瑕疵にあたります。
3，支払い・契約解除に関するトラブル
買主が住宅ローンの審査に通らず、支払ができないとなった場合のトラブルにも注意が必要です。
支払が出来ないのですから売買契約を遂行することは不可能ですよね。通常、買主側の都合で契約解除する場合は、買主から売主へ支払った手付金を放棄することで契約を解除します。
ただし契約書には、住宅ローンの審査に落ちてしまった買主を保護するため、『融資利用特約（ローン特約）』を付加するのが一般的となっています。この特約があった場合、住宅ローンの審査を通らなかった時には契約を白紙に戻すことができます。そもそも契約が無かったことになりますので、受け取った手付金は買主へ返さなければなりません。
契約を交わす際には『融資利用特約（ローン特約）』が付加されているか、また、その内容についてもしっかりとチェックしましょう。
まとめ
不動産売却におけるトラブルは、トラブルになりやすい事例とその対処法を知っていれば回避することができます。
先ずは信頼のできる不動産仲介会社を選び、不動産の瑕疵について正しく告知。契約書の内容をしっかりと確認し、不安のない不動産売却を行ってください。
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