不動産の査定方法を紹介！不動産会社によって査定価格が異なるのはなぜ？

住宅やマンションの売却を検討する際、まずはその不動産がいくらなのかを査定して貰う必要があります。不動産の査定方法はひとつではなく、不動産の種別や不動産会社によって大きく異なります。車や時計などの動産査定はほとんど変わらないのに対し、なぜ不動産査定の方法は変わってしまうのでしょうか。

今回は、不動産の査定方法の種類や不動産会社によって査定結果が異なる理由について解説します。

不動産の査定方法は3つ

不動産会社が査定を行う際、種別に応じて「取引事例法」「原価法」「収益還元法」の3つのいずれかの方法で不動産査定をします。ここでは、それぞれの査定方法が持つ特徴について解説します。

取引事例法

もっとも使用される方法が、取引事例法です。この方法は、レインズと呼ばれる不動産のデータベースや不動産会社が独自に把握している査定物件の周辺成約事例をもとに算出する査定方法です。

レインズは宅地建物取引業者しか閲覧できませんが、「レインズマーケットインフォメーション」は一般の方でも閲覧が可能です。一部の種別や機能は使用できないものの、周辺の成約単価を調べるには十分な情報量があります。不動産会社に査定を受ける前には、自分であらかじめ調べておくことをおすすめします。

取引事例法は、どの物件種別の査定でも使用できますが、特にマンションの査定時にはよく使用します。これは、マンションが戸建てや土地と違って、個別の要素が少ないことから、周辺事例から査定する取引事例法と相性がよいためです。つまり、査定するマンション名と号室が分かれば、同じマンションの成約事例を調べるだけである程度の査定価格は算出できます。

ただし、レインズマーケットインフォメーションのデータにはリフォーム済み物件も混在しているため、注意が必要です。そのため、正確な査定をする際には不動産会社へ相談することをおすすめします。

原価法

原価法とは、不動産鑑定で使用する査定方法のひとつです。購入した不動産を再度建築する際にかかる費用を査定価格として扱う方法となり、戸建てと土地を別々で算出します。

この方法は中古戸建ての査定によく使用されます。原価法の計算方法は以下のとおりです。

建物購入価格×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数

建物購入価格は、あらかじめ定められている面積当たりの再調達価格を掛け合わせて算出します。たとえば100㎡の戸建てである場合、1㎡あたり200,000円とすると、20,000,000円が建物購入価格となります。

また、耐用年数は国土交通省によって以下のとおり定められています。

原価法はデータに基づいて算出され、さらに不動産個別の要因を鑑み価格を補正します。そのため、査定結果としての精度は高いといえるでしょう。

収益還元法

収益還元法とは、賃貸に出した場合の相場から査定価格を算出する方法です。将来にわたり得られるであろう利益をベースに算出する方法となっており、主に収益物件の査定時に利用します。収益還元法の計算式は、以下のとおりです。

年間収益額÷利回り

たとえば、戸建てを月額6万円で賃貸に出し、年間72万円の収益を得たとします。年間利回りが仮に3%だったとすると、72万円÷3%＝約2,400万円が査定価格となります。

利回りの計算方法や将来の不確定な利益がベースになるため、持ち家や土地の査定には不向きな査定方法といえるでしょう。

査定は机上査定と訪問査定がある

前述した3つの査定方法は、不動産会社がオフィスで行う机上査定です。不動産査定はこの机上査定で完了することもありますが、不動産売却を具体的に進める際には、さらに訪問査定を実施します。

訪問査定は、不動産会社が実際に査定地へ訪問し、現地での追加情報をもとに査定価格の補正と売却価格の設定を行うことが目的です。

このように、まずは机上査定でおおまかに査定価格を調査し、訪問査定によってより正確な査定を受けるのが一般的です。

不動産査定を依頼する前に知っておきたい基礎知識

不動産査定はインターネットからでも気軽に相談できるものの、依頼先や依頼内容によっては望んだ査定をしてもらえないケースもあります。ここでは、不動産査定を依頼する前に把握しておくべき基礎知識について解説します。

不動産査定と不動産鑑定の違い

不動産査定は不動産会社が売却を目的に行う業務となっており、査定自体は無料です。宅地建物取引業法により、不動産会社は成功報酬である仲介手数料以外の報酬を受け取ることができません。そのため、査定時に費用請求されても、応じる必要はありません。

一方、不動産鑑定は不動産鑑定士が行う独占業務です。つまり、依頼した時点で必ず費用がかかります。不動産鑑定士に不動産鑑定を依頼するケースは、国土交通省が発行する地価公示価格を決定する調査がほとんどです。

そのため、個人が所有する不動産を査定するのであれば、不動産会社に依頼する不動産査定を選択するようにしましょう。

AI不動産査定とは

AI不動産査定は、住所と種別を入力するだけで査定価格を表示する査定サイトです。データベースはレインズとなっているため、時間をかけずにおおまかな査定価格を知りたい場合には便利なサイトです。しかし、査定価格の振れ幅が非常に大きいというデメリットがあるため、注意が必要です。

また、サイトによっては自動的に別サイトに登録されるようなケースもあるため、取り扱いには注意するようにしましょう。

匿名での不動産査定も可能？

匿名で査定依頼ができるインターネットサービスもあります。不動産会社から営業を受けることなく便利ですが、あまりおすすめはできません。

不動産会社からすると、匿名査定は名前も顔もわからないまま査定をするということになります。査定したものの、顧客からの連絡は来ず、ただ査定をするだけになってしまうケースが多いです。そのため、不動産会社は査定に時間をかけないことが多く、査定結果は正確性に欠けるというデメリットがあります。

より正確な査定を受けるためには、ある程度の個人情報開示は仕方のないことでしょう。

不動産会社によって査定価格が異なる？失敗しない不動産会社の選び方とは

査定方法が同じであれば、どの不動産会社でも同じ査定結果になりそうなものです。ここでは、不動産会社ごとに査定価格が異なるのかどうか、そして不動産会社の選び方について解説します。

査定価格は不動産会社によって変わる！

結論からいうと、査定価格は不動産会社によって変わります。同じ査定方法であったとしても査定価格が同じになるわけではありません。

また、不動産会社が独自に持つ情報や現地で査定した際の個別要素や個別事情によって、査定価格は変わります。つまり、ある程度同じ価格帯にはなるものの、不動産会社によって査定の結果は異なります。

高すぎる査定価格は要注意

不動産会社が提示する査定価格が他と比べて高すぎる場合は、注意が必要です。同じ物件を査定する場合、どの査定方法を使用しても査定価格にそれほど大きな差が出ることはありません。

それにも関わらず、他の不動産会社と大きくかけ離れた査定価格を提示する会社は根拠がない可能性があります。不動産会社が査定価格を提示する際には、根拠を説明する法令義務があります。そのため、高い査定価格を提示する会社には必ず算出根拠を確認しましょう。

納得のいく根拠がない場合、高い査定価格をエサにして売却依頼を獲得しようとする営業トークである可能性が高いです。

不動産会社の決め手は信頼！

査定価格が不動産会社によってバラつくのであれば、どのようにして依頼する不動産会社を選ぶのがよいでしょうか。おすすめは、対応した営業担当が信頼できるかどうかです。

不動産売却は、基本的に売却完了まで1人の担当が対応します。そのため、担当が信頼できるかどうかは不動産会社を決めるための大きな決め手になるでしょう。

信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、納得のいく不動産売却となるでしょう。