【大阪府・能勢町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉が出てきます。
大阪府豊能郡能勢町で不動産を売却する際にも気になる
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じでしょうか？
市街化区域とは
日本の国土は、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の区域（都市計画区域外）に大きく分けられています。
そして『都市計画区域』内は、「市街化区域」と「市街化調整区域」、そのどちらにも線引きされない「非線引き都市計画区域」のいずれかに区分されます。
なお、都市計画区域外の地域では、市街化が進行していたり、今後進行する可能性が大きい区域を対象に「準都市計画区域」が定められることがあります。
『市街化区域』とは、「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のこと。
つまり、多くの人が暮らし、これからも積極的に開発を進めるべきエリアというわけですね。
そのため、『市街化区域』では一般的な戸建て住宅や小規模な土地であれば誰でも自由に売買できますし、『市街化調整区域』の土地よりも高値で取引される傾向にあります。
ただ、市街化を図るべき区域だからといっても、大規模な商業施設や工場、小学校などをごちゃ混ぜに建ててしまっては、かえって住みにくくなりますよね。
そこで、『市街化区域』は景観を保ちつつ快適に暮らせるよう、
区域内を大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに、更に細分化して13種の地域（用途地域）に分類し、域内の建物の高さや用途などを制限することとなっています。
（用途地域は市街化区域以外でも定めることができます）
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは、『市街化区域』の周辺にあるものの、農林漁業を守ることを目的に市街化を抑制している場所です。そのため原則として新たな開発はできません。
既存の集落であっても建物の新築や増改築には厳しい制限があり、農林漁業の従事者でなければ住めないといった条件が設けられる場合もあります。
『市街化調整区域』はそもそも多くの人が暮らすことを想定していませんから、道路の舗装や上下水道といったインフラ整備が不十分な所が多く、生活面では不便を感じるかもしれません。
しかし、『市街化区域』と比べると「価格が安い」「敷地が広い」「都市計画税が課せられない」といったメリットも。
また、自治体によっては、住民の利便性向上やコミュニティ存続のため『市街化調整区域』の制限を緩やかにしているところもあります。
能勢町の「市街化区域」「市街化調整区域」
大阪府豊能郡能勢町は、町役場周辺や、国道173号線・茨木能勢線周辺エリアに103ヘクタールの市街化区域がある他は、9,765ヘクタールが市街化調整区域となっています。
ただし能勢町では、市街化調整区域における開発許可等の弾力的な運用を行っています。
まとめ
多くの『市街化調整区域』では、開発や建築行為が厳しく制限されているため、不動産の売却は必ずしも簡単とは言えません。
しかし、「土地の価格が安い」「敷地面積が広い」「静かな環境で暮らせる」といった理由から一定の需要があるのも確かです。
また、区域区分は定期的に見直されているので、今後、変更される可能性もあるでしょう。
能勢町で不動産売却を検討される際にも、自分の不動産がどのような区域にあり、どのような規制が設けられているのかを、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。
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