福岡県【糟屋郡・久山町】で不動産売却｜市街化区域と市街化調整区域の違いを知っていますか？
ハウスフリーダムで物件検索をすると、詳細ページの都市計画という欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」といった言葉がでてきます。
福岡県の久山町（ひさやままち）で不動産売却をする際にも、とても重要となる言葉ですが、
この「市街化区域」と「市街化調整区域」の意味はご存じですか？
市街化区域とは
日本の国土は大きく、「一体的に整備・開発・保全する必要がある区域」としての『都市計画区域』と、それ以外の『都市計画区域外』に分けられます。
そして『都市計画区域』は、「市街化区域」と「市街化調整区域」から構成され、そのどちらでもない「非線引き都市計画区域」が設けられる場合もあります。
『市街化区域』とは
「すでに市街地を形成している区域」や「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」のことであり、
どんどん建物を建てて開発を進めましょうという場所なのです。
ですから一般的な戸建て住宅やそのための土地であれば、比較的自由に売買できます。
ただ、大型ショッピングモールに工場、戸建て住宅が入り乱れているような、無秩序な開発をしてしまっては、かえって住みにくいですよね。
そこで、景観を保ちつつ便利な暮らしができるよう、
『市街化区域』を「住居系」「商業系」「工業系」の13の地域（用途地域）に分類して、建築できる建物の用途や高さを制限しています。
建築に関わる規制についてはこちらの記事もご覧ください
市街化調整区域とは
『市街化調整区域』とは
市街化を抑制している区域であり、原則として建物を建てないことになっています。
そのため建物の新築や増改築には多くの制限が設けられ、
農業に従事している人など、住める人に条件が設けられることもあります。
「市街化調整区域」はそもそも人が住むこと前提としていないので、公共交通機関や下水道などのインフラ整備が不十分な所が多いのも特徴です。
しかし、市街化調整区域には市街化区域と比べると「土地の価格が安い」、「都市計画税が課せられない」といったメリットがあります。
また、建物が建てられなくても、太陽光発電設備を設置したり、資材置き場としての用途も考えられるでしょう。
また自治体によっては、「市街化調整区域」であっても一定の条件の下で開発を認める区域を指定していることがあります。
久山町の都市計画区域
福岡県久山町では、全町域を都市計画区域として定め、その中の約97%を市街化調整区域に指定し、無秩序な開発を抑制しています。
この明確な土地区分により、福岡都市圏にありながら、森林や農地等の豊かな自然環境が今も残っているのです。
まとめ
「市街化調整区域」の不動産には、都市計画法に基づくさまざまな制限があり、売買は簡単ではありません。
しかし、「土地が安い」「自然に囲まれた環境が良い」などの理由から需要があるのも確かです。
また、区分けは定期的に見直されているので「市街化調整区域」から「市街化区域」に変更されることもあります。
まずは自分の不動産がどのような区域にあり、どのような制限があるのがしっかりと把握しておきましょう。
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