2022年までが絶好の売り時？｢生産緑地｣の知られざる不動産事情とは
今回言いたいことは、「不動産は今が売り時かもしれない」ということです。
その根拠はいったいなんだろうか。
東京オリンピックも開催が予定されている2020年以降。
土地に対する需給バランスが大きく変化するのではないかと言われています。
その要因の1つと言われているのが「生産緑地」。
生産緑地とは？
都市における良好な生活環境の保全や都市災害の防止，あるいは将来の公共施設整備に対する土地の確保を目的として，市街化地域内の農地を対象に指定される地区。この地区指定により，農地所有者は営農義務が生じるが，固定資産税の免税措置が図られる。なお，生産緑地法の改正により，1992年から生産緑地の指定は 30年以上営農継続の意志のある場合に限られ，それ以外は宅地並み課税となった。
生産緑地の大部分が、今後マンションや一戸建てなどの住宅用地として使用される可能性が出てきているのです。
およそ住宅用地に使用される土地の面積は、1千万坪以上という考えられない数字が予想されていて、2018年現在、全国の空き家は年々増加しています。
このことは以前下記の記事の中でも伝えたように、空き家増加はもはや止められないのではないかと言われています。
不動産の価格というのは、「需要」があればあるほど、「供給」がその分少なくなるほど不動産価値は高くなるが、逆に供給過多だと必然的に住宅価格の「減少」が懸念されるものです。
つまり住宅が建ちすぎて、不動産の価値がどんどん下がるのではないかという問題がすぐそこまで迫ってきているということでもあるのです。
上記のことは「2022年問題」と言われていて、大量の住宅用地を、ハウスメーカーやアパート建設会社などがビジネスチャンスとして、商機をうかがっていて、可能性のある地域としては東京23区や近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他整備法に規定する一部地域などと予想されています。
生産緑地法をめぐる動き
そもそもなぜこのような流れになったのか？
元をたどると戦後の経済成長を遂げるとともに、日本の都市部周辺の農地は急激に宅地へと変化。
当時は深刻な住宅不足が問題になっていたため、問題解決のため宅地増加を推進。
農家に土地の売却を促す政策等を行い、農地の宅地化を国が力を入れて取り組み始めたのが発端です。
しかし、その流れに転機が訪れます。
バブル景気が崩壊した1992年。
・同法改正によって、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」
・宅地などに転用される「農地」
に分けられました。
また、生産緑地に指定されると固定資産税は軽減すると同時に、相続税の納税猶予を受けることも可能になります。
生産緑地の所有者はこうした優遇措置を受ける代わりに、建築物を建てる行為が制限され、農地としての管理を求められた背景があります。
適用されたのが1992年で期限は30年後。つまり2022年。
生産緑地の多くが宅地化する可能性が高まるのがこの「2022年」と言われるのはそのためで、生産緑地はおおよそ住宅建設可能な市街化区域内にあることも2022年問題に宅地大幅増になるのではないかという信憑性を増している要因にもなっています。
生産緑地に指定されて30年が経過した時点で、生産緑地所有者は自治体に対して土地の時価での買取りを求める権利を手にすることができますが、そもそも財政がひっ迫した自治体に生産緑地を買い取ることは不可能です。
また、農家に斡旋しても買い手が付かない可能性がかなり高く、その場合どうなるかというと、生産緑地の指定を解除して宅地として不動産業者などに売却されることが予想されるのです。
なぜ不動産が売り時なのか？
特に立地に難のある土地ではアパート建設が進む可能性が高いと言われています。
それは、土地の上にアパートなどの住宅を建てれば固定資産税や相続税評価額が下がることが原因です。
いまやアパート建設が増加し空室率が格段に高まっているのは周知のとおりだと思います。
むろん国もこのことは承知しています。
そのため生産緑地の指定期限が切れた後も、10年毎の延長を可能とする「改正都市緑地法」の施行を行ったり、農地として維持するのではなく、農産物の直売所や農家レストラン等の設置も可能としています。
ただ、これはかなり限定的だと言わざるを得ません。
上記のことからも宅地になる可能性は非常に高いと考えられます。
この問題は住まいの購入・そして不動産売却を検討している方には悩ましい問題かもしれません。
購入の場合は、2022年から購入検討をした方がいいと言われている側面もあります。
しかし、現在は超低金利が続いているため購入するメリットも大いにあります。現在の低金利であれば、控除なども考えるとおつりもくるからです
毎年目まぐるしく変わる住宅事情を考えると2022年までに低金利が続くとは限りません。
そのため不動産購入に関しては「購入を考えた時に動く」でも後悔は少ない可能性が高いと言えます。
しかし「不動産売却」を検討している場合は売る方がメリットが大きいとも言えます。
それは先にも述べたように不動産価値が下がる可能性が高いからです。
あくまでも可能性ですが、圧倒的な土地放出の前では、不動産価格の下落から逃れることはできません。
また、金利が上昇すれば、同じ支払額で借りられる住宅ローン額が減少するため不動産価格には下落圧力が働くのも「今が売り時」と言われる要因です。
そのため住まいの売却を考えている場合、2022年までにあなた自身の不動産の価値を把握しておいてはいかがでしょうか？
もし、不動産売却を考えているのであれば査定・又は一度相談に来て頂きたいと思います。
現状の不動産状況や住まいの価値を上げる方法など今後の力になれる話ができるはずです。
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